奉賢區(qū)住宅物業(yè)服務“紅黑榜”評價工作方案

??物業(yè)管理是基層治理體系的重要一環(huán)，更是和諧社區(qū)建設的關鍵環(huán)節(jié)。根據《物業(yè)管理條例》《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等文件要求，按照“條塊結合、屬地管理、行業(yè)監(jiān)管”的原則，形成區(qū)、街鎮(zhèn)兩級物業(yè)服務綜合評價機制。通過“以評促建、以評促改、以評促優(yōu)”的方式，切實加強物業(yè)服務監(jiān)管，全面提升物業(yè)服務水平，現制定如下方案。

??一、總體要求

??貫徹落實習近平總書記考察上海重要講話精神，深入踐行人民城市重要理念，以推進住宅小區(qū)安全、整潔、文明、宜居為目標，通過健全評價體系、創(chuàng)新監(jiān)管手段、規(guī)范服務行為，促進物業(yè)行業(yè)良性競爭，推動我區(qū)物業(yè)服務標準化、市場化和可持續(xù)化發(fā)展，著力塑造奉賢物業(yè)服務優(yōu)秀品牌。

??二、評價主體

??由區(qū)、街鎮(zhèn)兩級共同開展本區(qū)住宅物業(yè)服務“紅黑榜”評價工作，區(qū)房管局通過招投標方式選聘并委托第三方專業(yè)測評機構開展測評，各街鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）組織開展轄區(qū)內的測評。

??三、評價對象

??1.評價對象為本區(qū)12個街鎮(zhèn)(開發(fā)區(qū))轄區(qū)內實施物業(yè)服務的住宅小區(qū)項目及物業(yè)服務企業(yè)，并根據實際變化情況適時動態(tài)調整。

??2.依據上海市地方標準《住宅物業(yè)管理服務規(guī)范》、區(qū)房管局《奉賢區(qū)住宅小區(qū)促進物業(yè)服務提升三年行動計劃（2023—2025）》，參照區(qū)物協《奉賢區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務評估價格使用情況》（詳見附件1），本區(qū)住宅小區(qū)劃分為五種類型：一類、二類、三類、四類和五類，物業(yè)服務企業(yè)按在管小區(qū)類別進行分類。

??3.同一住宅小區(qū)內存在多種房屋類型且有多種物業(yè)收費標準的，按所有住宅房屋類型收費標準的平均值確定具體小區(qū)類別。

??四、評價原則

??(一)客觀公正原則

??按照公開、公平、公正的要求，以政策規(guī)定為依據，以工作實績?yōu)榛A，以有效數據為計量，確保公平合理、客觀公正。

??(二)精細管理原則

??以“補短板、治頑癥、提品質、惠民生”為主線，對本區(qū)住宅物業(yè)管理區(qū)域實行全覆蓋、精細化的測評。

??(三)問題導向原則

??建立“一小區(qū)一檔案”的動態(tài)數據庫，落實主要問題跟蹤分析、不達標小區(qū)跟蹤整改、整改成效跟蹤鞏固，著力補齊物業(yè)服務短板。

??五、評價依據

??結合市、區(qū)物業(yè)管理日常工作要點，明確測評基本內容，主要依據如下：

??《物業(yè)管理條例》（國務院令第698號）

??《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（2022年修訂）

??關于印發(fā)《上海市既有住宅小區(qū)門衛(wèi)室和管理處規(guī)范化建設指導意見》的通知（滬住綜管聯辦發(fā)〔2018〕1號）

??《關于加強本市住宅物業(yè)管理監(jiān)督檢查工作的通知》（滬房物業(yè)〔2018〕43號）

??《關于印發(fā)〈上海市住宅物業(yè)服務規(guī)范〉的通知》(滬房物業(yè)〔2018〕51號)

??《關于推動形成按質論價、質價相符、優(yōu)質優(yōu)價物業(yè)服務市場價格機制的指導意見》（滬精細化辦〔2021〕14號）

??六、評價內容

??依據《奉賢區(qū)住宅物業(yè)服務等級參照標準（試行）》，增加專項測評內容、行政管理要求、行政（行業(yè)）管理評價信息及加分項目等，形成區(qū)、街鎮(zhèn)兩級住宅小區(qū)物業(yè)服務測評指標。

??（一）季度（月度）測評內容

??包括綜合管理、秩序維護服務、清潔衛(wèi)生服務、綠化管理服務、共用部位和共用設施設備日常管理，以及其他行政管理要求。（詳見附件2、3）

??（二）專項測評內容

??包括上半年度（第二季度）夏季防汛防臺和下半年度（第四季度）冬季防凍保暖專項測評內容。（詳見附件4）

??（三）行政（行業(yè)）管理評價信息

??包括住宅小區(qū)或物業(yè)服務企業(yè)被有關政府職能部門處罰或未在責令整改期限內及時整改的；物業(yè)服務企業(yè)未積極配合住宅小區(qū)各類創(chuàng)建活動被區(qū)級予以書面通報的；住宅小區(qū)被市級媒體曝光或發(fā)生重大事件（事故）且經相關主管部門認定屬于物業(yè)服務企業(yè)責任的等。

??（四）加分項目

??包括開展黨建引領紅色物業(yè)創(chuàng)建，獲得市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號、市精品示范小區(qū)稱號、區(qū)級以上媒體表彰或正面報道，以及提供特色物業(yè)服務項目（物業(yè)服務周、百家企業(yè)幫千家暖萬心活動）等。

??（五）其他事項

??區(qū)房管局組織開展季度測評、專項測評，并負責審核行政（行業(yè)）管理評價信息和加分項目；各街鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）組織開展月度測評和專項測評。

??七、評價頻次

??月度測評每月全覆蓋一次，全年共計12次。季度測評每季度全覆蓋一次，全年共計4次。專項測評分別于第二季度、第四季度全覆蓋一次。

??八、評價方式

??（一）現場檢查

??1.現場測評。通過實地檢查、電話核實等方式，對住宅小區(qū)綜合服務、秩序維護、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、共有設施設備維修維護的人員要求、管理要求、質量管理、制度與檔案管理、服務信息公開等內容開展測評。

??2.民意調查。采取現場隨機抽樣、電話征詢、入戶走訪等方式，進行問卷調查和滿意度評價，征求小區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會、居民委員會對小區(qū)物業(yè)服務的意見建議。

??（二）數據核查

??包括上海智慧物業(yè)APP平臺、奉賢智慧物業(yè)平臺記錄，“12345”“962121”等物業(yè)服務熱線反饋，物業(yè)服務企業(yè)和項目經理誠信記分，以及公安、城管、市場監(jiān)管、綠化市容和其他相關部門對住宅小區(qū)、物業(yè)服務企業(yè)的獎懲情況等。

??九、評價方法

??（一）測評樣本

??以住宅小區(qū)為測評單元，部分房屋共用部位和共用設施設備采取以下方式抽取測評樣本：5萬平方米以內的多層分散抽取5幢，高層分散抽取3幢；5-10萬平方米的多層分散抽取8幢，高層分散抽取4幢；10萬平方米以上的多層分散抽取10幢，高層分散抽取5幢。

??（二）計分規(guī)則

??測評基礎數據包括現場（含專項）測評分值、相關部門反饋分值、行政（行業(yè)）管理評價信息分值和加分項目分值。季度（月度）、半年度、年度測評分值以測評基礎數據為基礎，結合建筑面積、小區(qū)數量和建成年代，按照計分規(guī)則進行測算（詳見附件5）。

??1.季度（月度）測評分值、季度總測評分值、專項（總）測評分值、半年度測評分值、年度測評分值滿分均為100分。加分項目分值滿分為5分。

??2.住宅小區(qū)測評計分規(guī)則

??（1）住宅小區(qū)季度測評分值以測評基礎數據為計分基礎，由區(qū)房管局、各街鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）結合建筑面積、建成年代分別進行計分。其中，街鎮(zhèn)級住宅小區(qū)季度測評分值取該季度3個月度測評分值的平均值，按照計分規(guī)則進行測算。

??（2）住宅小區(qū)季度總測評分值包括區(qū)級季度測評分值（占70%）、街鎮(zhèn)級季度測評分值（占30%）。行政（行業(yè)）管理評價信息分值在該住宅小區(qū)的季度總測評分值中予以按項扣分處理，直至扣完為止。

??（3）住宅小區(qū)專項總測評分值包括區(qū)級專項測評分值（占70%）、街鎮(zhèn)級專項測評分值（占30%），計入半年度測評分值。

??（4）住宅小區(qū)上半年度測評分值包括第一、二季度總測評分值的平均值（占70%）、防汛防臺專項總測評分值（占30%）；住宅小區(qū)下半年度測評分值包括第三、四季度總測評分值的平均值（占70%）、防凍保暖專項總測評分值（占30%）。

??（5）住宅小區(qū)年度測評分值包括上半年度和下半年度測評分值的平均值、加分項目分值。

??3.物業(yè)服務企業(yè)測評計分規(guī)則

??物業(yè)服務企業(yè)季度、半年度、年度測評分值分別以在管住宅小區(qū)的季度總測評分值、半年度測評分值、年度測評分值的平均值為計分基礎，由區(qū)房管局結合小區(qū)數量進行計分。

??4.街鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）測評計分規(guī)則

??街鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）季度、半年度、年度測評分值分別以轄區(qū)內住宅小區(qū)的季度總測評分值、半年度測評分值、年度測評分值的平均值為計分基礎，由區(qū)房管局結合小區(qū)數量進行計分。

??5.補充規(guī)則

??（1）①由于原始規(guī)劃設計、突發(fā)事件等客觀原因造成住宅小區(qū)服務項目缺失的，不予對住宅小區(qū)和物業(yè)服務企業(yè)扣除該項目的硬件設施設備、制度與檔案管理分值。②住宅小區(qū)服務項目未在物業(yè)服務合同中約定，且由街鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）履行服務義務或小區(qū)自行管理的，不予對住宅小區(qū)和物業(yè)服務企業(yè)扣除該項目的制度與檔案管理分值；物業(yè)服務企業(yè)已履行配合該項目現場管理義務的，不予對住宅小區(qū)和物業(yè)服務企業(yè)扣除該項目的現場管理分值；街鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）未履行該服務項目義務或小區(qū)自行管理不到位的，在街鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）季度測評分值中予以扣分。

??（2）根據《關于集中開展本區(qū)房管系統安全問題隱患突出區(qū)域場所綜合整治工作方案》要求，嚴格落實安全生產責任制度，實行重大安全生產事故“一票否決”，即發(fā)現重大安全生產事故（隱患）時，物業(yè)服務企業(yè)不采取合理措施進行勸阻、制止或不及時報告，該住宅小區(qū)年度評價等級直接評定為“不達標”。

??（三）等級劃分

??以季度、半年度、年度為評價周期，按照測評分值將每類住宅小區(qū)和物業(yè)服務企業(yè)劃分為4個等級：優(yōu)秀（90分及以上）、良好（80分及以上）、達標（70分及以上）、不達標（70分以下）。

??（四）分類排名

??住宅小區(qū)、物業(yè)服務企業(yè)按照測評分值實行區(qū)、街鎮(zhèn)兩級分類排名；各街鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）按照測評分值進行排名。

??十、評價結果

??（一）數據報送

??各街鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）和第三方專業(yè)測評機構實時匯總測評基礎數據，定期向區(qū)房管局提交季度、半年度、年度測評結果。

??（二）結果公布

??1.區(qū)房管局審核第三方專業(yè)測評機構統計匯總的測評數據，形成評價結果，并書面函告各街鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）。由區(qū)房管局通過區(qū)級媒體公布住宅小區(qū)季度、半年度和年度區(qū)級評價結果，以及物業(yè)服務企業(yè)半年度和年度區(qū)級評價結果。

??2.各街鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）通過政府網站、官方微信公眾號等發(fā)布住宅小區(qū)季度、半年度和年度區(qū)、街鎮(zhèn)兩級評價結果，以及物業(yè)服務企業(yè)半年度和年度區(qū)、街鎮(zhèn)兩級評價結果，并組織在住宅小區(qū)內進行公布。

??（三）結果運用

??1.對區(qū)級每類排名末三位的住宅小區(qū)和物業(yè)服務企業(yè)給予通報，由區(qū)房管局約談相關物業(yè)服務企業(yè)負責人和小區(qū)經理。

??2.對連續(xù)2個半年度區(qū)級每類排名末三位且評價不達標的住宅小區(qū)，由各街鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）建議業(yè)主委員會（或建設單位）解除物業(yè)服務合同；建議業(yè)主委員會（或建設單位）在制定物業(yè)選聘方案時，將以上內容約定為解除物業(yè)服務合同條款之一。

??3.對區(qū)、街鎮(zhèn)兩級評價不達標的住宅小區(qū)，提高測評樣本抽取比例，并增加督查頻次。對測評扣分項目，由各街鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）督促物業(yè)服務企業(yè)落實整改。

??4.對區(qū)、街鎮(zhèn)兩級每類排名末三位的街鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）下屬物業(yè)服務企業(yè)，由街鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）制定整改方案、采取整改措施、督促整改到位。

??5.區(qū)、街鎮(zhèn)兩級評價結果將作為物業(yè)服務企業(yè)各類評優(yōu)評選和物業(yè)項目招投標的參考依據，推動物業(yè)行業(yè)優(yōu)勝劣汰。

??十一、異議申請

??1.物業(yè)服務企業(yè)如對評價結果有異議，可以向區(qū)房管局提出評價結果異議的書面申請（詳見附件6），區(qū)房管局應當在受理異議申請之日起7個工作日內完成復核，出具異議成立或不成立的復核結果，并書面告知申請人。

??2.區(qū)房管局復核異議申請期間，該評價結果繼續(xù)有效。針對同一異議信息再次提交異議申請的，不予受理。

??十二、補充說明

??本方案所涉及內容,根據國家、地方規(guī)范性文件或行業(yè)標準以及市、區(qū)重點工作要求等適時調整，屆時將以通知形式進行補充，不再另行發(fā)文。

??十三、施行日期

??本方案自2024年3月20日起施行，有效期至2025年12月31日止。

??附件：

??1.《奉賢區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務評估價格使用情況》

??2.《奉賢區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務綜合測評指標（區(qū)級）》

??3.《奉賢區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務綜合測評指標（街鎮(zhèn)級）》

??4.《奉賢區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務專項測評指標》

??5.奉賢區(qū)住宅物業(yè)服務“紅黑榜”計分補充規(guī)則

??6.奉賢區(qū)物業(yè)服務企業(yè)評價結果異議申請表

2024年3月25日