關(guān)于印發(fā)《松江區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作方案》的通知
滬松府〔2023〕84號
各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，區(qū)政府各部門：
??《松江區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作方案》經(jīng)區(qū)政府同意，現(xiàn)印發(fā)你們，請遵照執(zhí)行。
??上海市松江區(qū)人民政府
??2023年6月15日
上海市松江區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作方案
??根據(jù)《中共中央辦公廳 國務(wù)院辦公廳印發(fā)〈關(guān)于深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作的意見〉的通知》（廳字〔2022〕34號）、《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)〈深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作方案〉的通知》（自然資辦函〔2023〕364號）和《上海市深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作方案》，上海市松江區(qū)作為入市試點地區(qū)之一，結(jié)合本區(qū)實際，制定本工作方案。
??一、試點總體要求
??（一）指導(dǎo)思想
??以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的二十大精神，以健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展的體制機制和政策體系為目標(biāo)，暢通城鄉(xiāng)要素流動，以同地、同價、同權(quán)、同責(zé)為導(dǎo)向，落實農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地權(quán)能，健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，建立流轉(zhuǎn)順暢、收益共享、監(jiān)管有力的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度。按照“守底線、劃區(qū)域、定范圍、有計劃”的要求，加強國土空間規(guī)劃總體統(tǒng)籌，合理確定入市范圍，依法控制用地規(guī)模，規(guī)范市場交易秩序，統(tǒng)籌平衡收益分配，保護(hù)交易主體權(quán)利，審慎穩(wěn)妥推進(jìn)本區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，激活農(nóng)村土地要素，提高資源配置效率，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展和鄉(xiāng)村振興，持續(xù)打造人民向往的“科創(chuàng)、人文、生態(tài)”現(xiàn)代化新松江。
??（二）工作原則
??堅持規(guī)劃引領(lǐng)和用途管制。按照國土空間規(guī)劃目標(biāo)、空間布局和管控要求開發(fā)利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，把握好入市和征地關(guān)系，統(tǒng)籌區(qū)域區(qū)位、生產(chǎn)生活、經(jīng)營性和公益性用途以及公共基礎(chǔ)設(shè)施配套條件，合理確定入市范圍、規(guī)劃布局、用地類型和產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，服務(wù)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，促進(jìn)國土空間規(guī)劃實施。嚴(yán)格國土空間用途管制要求，嚴(yán)格按照規(guī)劃許可使用土地。
??堅持守住底線紅線。嚴(yán)守土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損的底線。緊盯“三項負(fù)面清單”，不能通過農(nóng)用地轉(zhuǎn)為新增建設(shè)用地入市，不能把宅基地納入入市范圍，符合入市條件的土地不能搞商品住宅開發(fā)。完善集體土地所有權(quán)實現(xiàn)形式，切實尊重農(nóng)民意愿，落實民主決策程序，保障過程公開透明，嚴(yán)禁損害農(nóng)民合法權(quán)益。強化風(fēng)險防范意識，做好風(fēng)險評估和應(yīng)對預(yù)案，審慎穩(wěn)妥推進(jìn)。
??堅持同地同價同權(quán)同責(zé)。在符合規(guī)劃、用途管制、依據(jù)集體用地基準(zhǔn)地價和依法取得前提下，推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地同等入市、同價同權(quán)同責(zé)，在城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場中交易，適用相同規(guī)則，接受市場監(jiān)管，同等進(jìn)入土地二級市場。保障農(nóng)民集體和市場主體權(quán)益，加強入市土地的權(quán)益保護(hù)機制。入市地塊應(yīng)收繳一定比例的土地增值收益調(diào)節(jié)金，用于國家和集體建設(shè)完善周邊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)。
??堅持節(jié)約集約利用土地。摸清農(nóng)村集體建設(shè)用地底數(shù)，按照盤活存量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、完善功能、節(jié)約集約的原則，有序?qū)嵤┘w經(jīng)營性建設(shè)用地入市，深入推進(jìn)全域土地綜合整治和低效建設(shè)用地減量化等工作，盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地空間資源，合理布局各類用途土地，推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化，支持農(nóng)村一、二、三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。加強村莊設(shè)計品質(zhì)，促進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地高質(zhì)量利用。
??二、試點范圍和條件
??（一）試點范圍
??優(yōu)先選擇城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外農(nóng)村地區(qū)作為集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市區(qū)域，堅持緊湊布局導(dǎo)向，向新城、新市鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等周邊，以及保留（保護(hù)）村建設(shè)邊界內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套成熟的區(qū)域集中集聚。
??（二）入市條件和類型
??集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市地塊為國土空間規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)、辦公、租賃住宅等經(jīng)營性用途（商品住宅除外），并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地。入市地塊應(yīng)無權(quán)屬爭議，未被司法機關(guān)、行政機關(guān)等部門限制土地權(quán)利，且符合產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、功能定位和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求，土地承包經(jīng)營權(quán)、地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)補償已經(jīng)處理完畢。入市地塊一般應(yīng)具備必要的通路、通水、通電、土地平整等前期開發(fā)建設(shè)條件，集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)交易雙方對前期開發(fā)建設(shè)條件另有約定的除外。
??集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市重點面向本市實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的需要，推進(jìn)農(nóng)村一、二、三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，發(fā)揮經(jīng)濟、生態(tài)、美學(xué)“三個價值”，直接服務(wù)產(chǎn)地農(nóng)產(chǎn)品加工、電子商務(wù)、生態(tài)友好型制造業(yè)、倉儲保鮮冷鏈、鄉(xiāng)村旅游、創(chuàng)意研發(fā)辦公、康養(yǎng)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育、保障性租賃住房等功能用途項目。探索適應(yīng)鄉(xiāng)村多樣化用地需求的鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)混合用地性質(zhì)和組合用地模式。鼓勵支持在符合規(guī)劃、區(qū)位合理、公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套完善的區(qū)域，利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房，并納入住宅專項規(guī)劃和年度住宅用地供應(yīng)計劃，按照全市保障性租賃住房體系實施統(tǒng)一管理。嚴(yán)格禁止入市土地用于建設(shè)商品住房。
??三、試點主要內(nèi)容
??（一）深化試點探索實踐，制定并修訂完善配套文件
??松江區(qū)自2015年起承擔(dān)全國集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革試點以來，經(jīng)過不斷探索實踐，共形成包括入市管理辦法、入市收益分配、入市土地使用權(quán)抵押貸款、農(nóng)村土地民主管理、集體資產(chǎn)監(jiān)督管理等五個方面的制度性成果。為保證試點探索實踐的連續(xù)性，加快推進(jìn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施，推動城鄉(xiāng)發(fā)展一體化，進(jìn)一步修訂完善農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市相關(guān)配套文件并制定出讓細(xì)則。
??（二）開展郊野單元村莊規(guī)劃編制，優(yōu)化規(guī)劃編制流程
??郊野單元村莊規(guī)劃是鄉(xiāng)村地區(qū)面向?qū)嵤┑脑敿?xì)規(guī)劃，對于集體經(jīng)營性建設(shè)用地項目，可針對特定建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行的局部區(qū)域的郊野單元村莊規(guī)劃專項編制。編制過程應(yīng)按照《上海市郊野單元村莊規(guī)劃編制技術(shù)要求和成果規(guī)范（試行）》要求，明確項目范圍，論證調(diào)整的必要性和合理性，明確國土空間用途管制準(zhǔn)入條件，執(zhí)行規(guī)劃編制審批簡易程序。在規(guī)劃執(zhí)行階段，對于符合相關(guān)適用要求的調(diào)整內(nèi)容，可在建設(shè)項目管理階段，通過專家和專業(yè)部門論證等方式對相關(guān)規(guī)劃內(nèi)容予以確定，并完成圖則更新，納入上海市國土空間基礎(chǔ)信息平臺統(tǒng)一管理。
??（三）優(yōu)化存量建設(shè)用地盤活機制
??按照國家統(tǒng)一部署，有序?qū)嵤┘w經(jīng)營性建設(shè)用地入市，在充分尊重農(nóng)民意愿的前提下，可依據(jù)國土空間規(guī)劃，深入推進(jìn)全域土地綜合整治和低效建設(shè)用地減量化等工作。在控制建設(shè)用地總量、不占用永久基本農(nóng)田的前提下，積極盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地空間資源，合理布局各類用途土地，推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化，支持農(nóng)村一、二、三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，解決歷史遺留用地問題，增強農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地保障能力。
??（四）探索入市委托和民主決策機制
??1.明確入市主體，探索入市委托制度。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的入市出讓人是享有集體土地所有權(quán)的農(nóng)民集體，由依法登記的代表農(nóng)村集體行使所有權(quán)的集體經(jīng)濟組織或由其委托的其他法人組織代理實施入市工作。其中，屬于鎮(zhèn)（街道）農(nóng)民集體所有的，由鎮(zhèn)（街道）集體經(jīng)濟組織代表集體行使所有權(quán)；屬于村集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織代表集體行使所有權(quán)；分別屬于兩個及以上農(nóng)民集體所有的，由各村集體經(jīng)濟組織共同行使集體所有權(quán)。境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可成為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市受讓人，進(jìn)行土地開發(fā)、利用和經(jīng)營，商業(yè)、辦公、鄉(xiāng)村旅游、租賃住房等經(jīng)營性用地受讓人應(yīng)具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，企業(yè)及項目納入房地產(chǎn)投資庫。
??2.進(jìn)行民主決策，尊重農(nóng)民主體地位。尊重農(nóng)民對入市、征收的選擇權(quán)和合理訴求，維護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的入市出讓人的主體地位，防止其他組織未經(jīng)授權(quán)代表農(nóng)村集體經(jīng)濟組織實施入市。注重發(fā)揮基層黨組織的領(lǐng)導(dǎo)核心作用，按照村民自治原則，加強自主管理和民主決策，對入市動議、入市方案、授權(quán)委托、資金使用、收益分配等事項，由理事長召集并主持集體經(jīng)濟組織成員大會或成員代表大會，會議形成方案和意見經(jīng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處審核，提交成員代表大會經(jīng)出席人數(shù)五分之四以上同意并形成決議。集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)按照農(nóng)村集體資產(chǎn)管理有關(guān)規(guī)定，落實民主決策、財務(wù)公開和公示制度，入市地塊成交價格、交易費用、稅費繳納和收益支出等信息應(yīng)及時向集體經(jīng)濟組織成員公示。
??（五）完善入市規(guī)則和程序
??1.編制年度計劃，探索準(zhǔn)備機制。區(qū)規(guī)劃資源局會同鎮(zhèn)（街道）根據(jù)國土空間規(guī)劃、經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局、土地市場狀況和土地所有權(quán)人意向，制定年度入市供應(yīng)計劃，經(jīng)區(qū)政府審議后上報市規(guī)劃資源局。編制入市供應(yīng)計劃，在統(tǒng)籌國有和集體建設(shè)用地數(shù)量的基礎(chǔ)上，做好入市和成片開發(fā)土地征收的有機銜接，納入年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃，加強國土資源利用計劃聯(lián)動，年中可根據(jù)項目推進(jìn)情況適當(dāng)調(diào)整入市計劃。建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地數(shù)據(jù)庫，及時補充已入市地塊的基本情況，掌握擬入市土地的權(quán)屬、規(guī)劃、土地承包等情況，摸清入市后備資源情況。探索建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市準(zhǔn)備機制，有序控制入市節(jié)奏和規(guī)模。
??2.開展入市征詢，編制入市方案。入市地塊出讓前，入市出讓人應(yīng)完成擬入市地塊勘測定界，涉及水系調(diào)整的，依法取得填河批復(fù)，依法申請取得區(qū)規(guī)劃資源局核發(fā)的規(guī)劃土地意見書，征詢區(qū)級部門（發(fā)改、經(jīng)委、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、建設(shè)、規(guī)劃資源、房管、生態(tài)環(huán)境、綠容、交通、交警、國動、衛(wèi)生防疫、水務(wù)、文物）、市級部門（地震、氣象）等相關(guān)職能部門以及入市地塊所在鎮(zhèn)（街道）的意見，編制出讓方案。入市出讓人可以委托或自行組織地塊出讓前部門征詢和編制出讓方案。方案內(nèi)容應(yīng)當(dāng)載明宗地的土地界址、面積、用途、規(guī)劃條件、使用期限、交易方式、交易委托、入市價格、集體收益分配及地上建筑物處理辦法等內(nèi)容，并附相應(yīng)行業(yè)管理部門出具的規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)方面的意見。
??3.合理評估入市價格，建立評估技術(shù)規(guī)范。入市出讓人應(yīng)當(dāng)委托具有土地估價資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)，參照本市城鄉(xiāng)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價成果，結(jié)合產(chǎn)業(yè)、經(jīng)營性用地全要素管理要求，進(jìn)行市場評估，區(qū)規(guī)劃資源局應(yīng)審核土地評估結(jié)果。土地出讓起始價格應(yīng)報集體經(jīng)濟組織成員代表大會決策。
??4.提出入市申請，加強入市研判。入市出讓人應(yīng)向區(qū)規(guī)劃資源局提出入市申請，提供土地權(quán)屬證明材料、入市決議、出讓方案、出讓預(yù)合同、監(jiān)管協(xié)議等申請材料。區(qū)規(guī)劃資源局應(yīng)會同有關(guān)部門進(jìn)行審核，包括民主決策程序、國土空間規(guī)劃、用途管制要求、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入要求、投資運營要求、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、出讓前期成本與收益平衡等其他入市基本條件。審核通過后，上報區(qū)政府形成入市審核意見。其中，涉及經(jīng)營性用地的，由市土地交易中心組織相關(guān)部門進(jìn)行入市研判。從地塊符合規(guī)劃批準(zhǔn)情況、涉及農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)辦理情況、地塊前期動拆遷實施情況等方面，分析土地出讓的合規(guī)性和合理性。同時對納入出讓條件的項目建設(shè)、功能業(yè)態(tài)、運營管理等要素是否符合公平原則進(jìn)行研判。
??5.簽訂出讓合同和監(jiān)管協(xié)議，建立監(jiān)管機制。受讓人應(yīng)按照成交確認(rèn)書或中標(biāo)確認(rèn)書約定的時間簽訂出讓合同和監(jiān)管協(xié)議。出讓合同應(yīng)由出讓人、受讓人共同簽訂，合同文本報區(qū)規(guī)劃資源局備案。監(jiān)管協(xié)議應(yīng)由出讓人、受讓人、松江區(qū)人民政府（或指定部門）共同簽訂。受讓人應(yīng)按出讓合同、監(jiān)管協(xié)議約定的開發(fā)期限、土地用途及相關(guān)土地使用條件開發(fā)利用土地，科學(xué)合理開發(fā)和利用土地，不得損害國家、集體和其他人的利益。受讓人不得擅自更改規(guī)劃建設(shè)條件，因規(guī)劃調(diào)整等原因，確需改變土地用途或變更容積率等規(guī)劃條件的，參照國有建設(shè)用地改變土地用途、變更容積率的程序辦理相關(guān)審批手續(xù)。
??6.辦理規(guī)劃許可，嚴(yán)格用途管制。集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)受讓人完成合同簽訂并繳清土地價款和相關(guān)稅費后，申請辦理鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，規(guī)劃方案征詢市區(qū)級相關(guān)部門意見，依法辦理開發(fā)建設(shè)需要的其他事項。集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國土空間規(guī)劃確定的用途使用土地，嚴(yán)禁擅自改變規(guī)劃條件。依法批準(zhǔn)改變規(guī)劃條件的（含開發(fā)建設(shè)地下工程），必須重新簽訂出讓合同或補充合同，集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)受讓方向出讓人和區(qū)財政補繳土地價款、土地增值收益調(diào)節(jié)金及相關(guān)稅費。
??7.繳納土地價款，辦理不動產(chǎn)登記。簽訂出讓合同和監(jiān)管協(xié)議后，區(qū)規(guī)劃資源局開具繳款通知書，受讓人應(yīng)當(dāng)及時支付土地價款和依法繳納稅費，出讓人及時繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金。受讓人在繳清相關(guān)費用后，與出讓人及時簽訂《交地確認(rèn)書》，依照不動產(chǎn)登記相關(guān)規(guī)定，向土地所在地不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請集體建設(shè)用地使用權(quán)登記。地上合法建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，可以依法申請地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施所有權(quán)登記。
??農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可設(shè)定抵押權(quán)，由區(qū)發(fā)改委（金融辦）制定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理辦法。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記參照國有土地使用權(quán)抵押登記辦法的有關(guān)規(guī)定，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理。
??（六）健全城鄉(xiāng)一體化建設(shè)用地市場
??農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市參照國有建設(shè)用地實施統(tǒng)一規(guī)則、統(tǒng)一程序、統(tǒng)一平臺、統(tǒng)一監(jiān)管，推動集體建設(shè)用地使用權(quán)交易納入統(tǒng)一土地交易市場。
??1.探索集體建設(shè)用地多元交易方式。商業(yè)、辦公、鄉(xiāng)村旅游等經(jīng)營性用地應(yīng)采取公開招拍掛方式出讓，位于鄉(xiāng)村振興示范村等有風(fēng)貌管控要求的重點地區(qū)，可采用附帶經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計方案或基礎(chǔ)設(shè)施要求、功能建設(shè)要求、運營管理要求的方式實施出讓。營利性教育科研、醫(yī)療衛(wèi)生、社會福利、文化體育等基礎(chǔ)設(shè)施、社會事業(yè)類用地，可采取協(xié)議出讓方式供地，供地計劃公布后，同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的，應(yīng)采取公開招拍掛方式出讓。產(chǎn)業(yè)項目類工業(yè)用地和產(chǎn)業(yè)項目類研發(fā)用地采取“帶產(chǎn)業(yè)項目”掛牌方式供應(yīng)；標(biāo)準(zhǔn)廠房類工業(yè)用地、通用類研發(fā)用地通過公開招拍掛方式供應(yīng)，其中出讓給園區(qū)平臺和領(lǐng)軍企業(yè)的，可采用“帶產(chǎn)業(yè)項目”掛牌方式供應(yīng)。保障性租賃住房參照國有建設(shè)用地相關(guān)規(guī)定供地。
??2.維護(hù)市場主體合法權(quán)益。除法律和行政法規(guī)另有規(guī)定、合 同約定的外，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)一般不得提前收 回。依照法律法規(guī)規(guī)定，因國家公共利益需要征收為國有并提前 終止合同的，應(yīng)按屆時土地征收規(guī)定，給予農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和 集體建設(shè)用地使用權(quán)人合理補償。因鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益 事業(yè)建設(shè)等需要收回農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)依法 給予土地使用權(quán)人合理補償。合同約定的出讓年限屆滿，土地使 用者需要繼續(xù)使用入市地塊的，應(yīng)在屆滿前一年提交續(xù)期申請 書，同意續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂出讓、租賃等合同及監(jiān)管協(xié)議，支 付有償使用費并辦理土地登記手續(xù)。探索農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用 二級市場交易，明確除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者合同雙方另有約定外，以出讓等方式取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押等。
??3.完善集體建設(shè)用地交易信息公開制度。按照土地市場信息公開要求、政府公示地價制度等，及時向市場發(fā)布用地政策、用地價格、供應(yīng)計劃、供應(yīng)公告、供應(yīng)結(jié)果等相關(guān)信息，暢通農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地等交易主體獲得市場整體信息的基本渠道，保障農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地等公開交易。
??（七）加強入市收益分配管理
??1.完善土地增值收益收繳和管理。區(qū)財政局在已制定的土地增值收益調(diào)節(jié)金征收和使用實施細(xì)則基礎(chǔ)上，監(jiān)督管理土地增值收益調(diào)節(jié)金在區(qū)、鎮(zhèn)兩級使用管理，指導(dǎo)街鎮(zhèn)和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織核算土地出讓前期成本。土地增值收益調(diào)節(jié)金主要用于農(nóng)民集中居住、鄉(xiāng)村振興示范村建設(shè)、高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)，現(xiàn)代種業(yè)提升、農(nóng)村人居環(huán)境整治、農(nóng)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展、全域土地綜合整治等。
??2.規(guī)范農(nóng)民集體收益內(nèi)部分配。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市收入扣除土地增值收益調(diào)節(jié)金以外部分，歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，并納入農(nóng)村集體資產(chǎn)統(tǒng)一管理，接受集體內(nèi)部審計監(jiān)督和政府監(jiān)管。按照農(nóng)村集體資金資產(chǎn)資源管理的有關(guān)規(guī)定，依法履行民主決策程序。區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村委應(yīng)兼顧集體和成員個人利益、壯大集體經(jīng)濟、促進(jìn)農(nóng)民增收的原則，根據(jù)制定的集體經(jīng)濟組織民主管理和土地增值收益集體分配辦法，加強指導(dǎo)集體經(jīng)濟組織核算土地出讓凈收益，進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)民集體收益內(nèi)部分配。
??（八）研究入市與成片開發(fā)土地征收之間的協(xié)同機制
??重點做好成片開發(fā)土地征收與入市試點工作的銜接，實現(xiàn)兩種方式在保障合理用地需求方面的有機統(tǒng)一。
??探索入市保障項目用地制度。按照區(qū)域經(jīng)濟調(diào)控、產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套等要求，統(tǒng)籌國有和集體建設(shè)用地數(shù)量，探索區(qū)分城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)外，合理安排年度入市和成片開發(fā)土地的規(guī)模、用途、布局等，探索實現(xiàn)兩種用地制度相互補充的政策措施。以國土資源調(diào)查為基礎(chǔ)，結(jié)合第三次全國國土調(diào)查成果和郊野單元村莊規(guī)劃編制，在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，編制集體經(jīng)營性建設(shè)用地儲備項目專項規(guī)劃，建立儲備項目庫及更新管理機制，實施集體經(jīng)營性建設(shè)用地“一張圖”管理。
??四、實施步驟
??試點工作為期兩年，按照2024年底完成試點總結(jié)的時間節(jié)點，明確試點推進(jìn)計劃，編制試點工作時間表。共分為準(zhǔn)備部署、組織實施、試點總結(jié)三個階段。
??（一）準(zhǔn)備部署階段（2023年6月中旬）
??2023年6月中旬，制定《上海市松江區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作方案》，細(xì)化任務(wù)目標(biāo)和實施計劃，報區(qū)政府審查通過后印發(fā)實施。建立試點工作區(qū)級工作協(xié)調(diào)機制，明確工作機構(gòu)。
??（二）組織實施階段（2023年6月-2024年12月）
??結(jié)合最新國家及市級入市政策，區(qū)級職能部門各司其職，修訂完善集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理辦法、土地增值收益調(diào)節(jié)金征收和使用規(guī)定、民主管理、入市收益分配管理規(guī)定、集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款等配套政策文件。深入了解各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的意愿，為集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市做好前期準(zhǔn)備，在此基礎(chǔ)上編制年度入市計劃，經(jīng)區(qū)政府審議后報市規(guī)劃資源局。根據(jù)年度入市計劃，定期跟蹤入市地塊進(jìn)度，及時向試點工作小組反饋問題。
??（三）試點總結(jié)階段（2024年10月-12月）
??2024年10月前，結(jié)合工作方案中明確的任務(wù)目標(biāo)，對照評估完成情況，進(jìn)行試點成效和經(jīng)驗總結(jié)，形成全面系統(tǒng)的總結(jié)報告，總結(jié)報告應(yīng)包括試點總體成效、制度建設(shè)情況、政策文件制定情況、試點案例、問題建議等部分內(nèi)容，經(jīng)區(qū)政府審定后報市規(guī)劃資源局。
??五、保障措施
??（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)
??1.建立區(qū)級領(lǐng)導(dǎo)小組機制。在市級試點推進(jìn)工作組指導(dǎo)下，同步建立區(qū)級試點工作協(xié)調(diào)機制，成立試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由區(qū)委、區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長，區(qū)發(fā)展改革、規(guī)劃資源、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、財政、金融、產(chǎn)業(yè)、建設(shè)、房管、生態(tài)環(huán)境等部門主要領(lǐng)導(dǎo)任成員的領(lǐng)導(dǎo)小組，辦公室設(shè)在松江區(qū)規(guī)劃和自然資源局。領(lǐng)導(dǎo)小組主要負(fù)責(zé)推進(jìn)實施農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點的各項具體任務(wù)，制定試點工作方案，細(xì)化任務(wù)目標(biāo)和實施計劃（詳見附件），建立協(xié)調(diào)和監(jiān)管機制，加強試點宣傳，明晰入市規(guī)則，研究制定或深化完善政策細(xì)則，落實市級部門交辦的其他任務(wù)。
??2.建立區(qū)級協(xié)調(diào)監(jiān)管機制。為加強入市試點工作的規(guī)范管理和協(xié)調(diào)服務(wù)，成立松江區(qū)深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市協(xié)調(diào)監(jiān)管工作小組，由區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長，區(qū)發(fā)展改革、規(guī)劃資源、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、財政、金融、產(chǎn)業(yè)、建設(shè)、房管、環(huán)保等部門主要領(lǐng)導(dǎo)任成員的工作小組，辦公室設(shè)在松江區(qū)規(guī)劃和自然資源局。協(xié)調(diào)監(jiān)管工作小組確保在集體建設(shè)用地開發(fā)利用中，區(qū)級相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)入市項目推進(jìn)和建設(shè)，并行使土地出讓后續(xù)監(jiān)管職能。
??（二）協(xié)同開展各項改革
??區(qū)規(guī)劃資源局負(fù)責(zé)制定入市年度計劃，規(guī)范入市程序，落實入市具體工作；區(qū)發(fā)改委（金融辦）負(fù)責(zé)抵押融資業(yè)務(wù)指導(dǎo)；區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村委做好農(nóng)村土地民主管理、集體資產(chǎn)管理、土地增值收益分配指導(dǎo)工作；區(qū)財政局負(fù)責(zé)土地收益征繳業(yè)務(wù)指導(dǎo)并落實試點工作經(jīng)費。各鎮(zhèn)負(fù)責(zé)具體地塊的入市工作，負(fù)責(zé)指導(dǎo)村級組織土地民主管理的各項工作。根據(jù)土地全生命周期管理要求，落實“用地清單制”改革，各相關(guān)職能部門提出的各項建設(shè)管理、功能管理、運營管理、環(huán)境保護(hù)、轉(zhuǎn)讓管理和違約處置等要求，按照“誰提出、誰負(fù)責(zé)、誰監(jiān)管”的原則，實施土地出讓后續(xù)監(jiān)管。
??（三）強化宣傳引導(dǎo)
??改革試點工作社會關(guān)注度、敏感度高，一方面要充分調(diào)動集體經(jīng)濟組織和用地企業(yè)的積極性、主動性，特別是讓村干部、入市意向人了解入市程序、意義；另一方面要穩(wěn)妥做好宣傳報道，同時要加強輿情監(jiān)測，發(fā)現(xiàn)問題及時報告，正確引導(dǎo)輿論，充分利用好規(guī)劃、土地及法律等專業(yè)的科研力量，開展研究和試點評估。
??（四）加強試點監(jiān)管
??入市工作應(yīng)確保風(fēng)險可控，加強監(jiān)測監(jiān)管，遇到重大問題要及時反映。嚴(yán)格落實國土空間規(guī)劃和用途管制要求，嚴(yán)守耕地和永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)紅線，推進(jìn)土地資源節(jié)約集約利用。堅決防止搞暗箱操作，或以長租、低價、“陰陽合間”等方式，掏空農(nóng)村集體經(jīng)濟組織資產(chǎn)，削弱農(nóng)村土地集體所有制；防止由少數(shù)人操控，單獨或個人非法處置，侵占入市土地及其收益，損害農(nóng)民合法權(quán)益；防范利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市建設(shè)別墅大院和私人會館；用于保障性租賃住房的入市土地，嚴(yán)禁改變保障性租賃住房性質(zhì)，保障性租賃住房不得上市銷售或變相銷售，嚴(yán)禁以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營或騙取優(yōu)惠政策；防止污染環(huán)境、高耗能高排放項目向農(nóng)村轉(zhuǎn)移，破壞鄉(xiāng)村風(fēng)貌。依規(guī)依紀(jì)依法嚴(yán)肅查處試點工作中的各類違紀(jì)違法行為。
??附件：松江區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作任務(wù)表
??附件
松江區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作任務(wù)表
| 序號 |
工作內(nèi)容 |
試點內(nèi)容 |
時間節(jié)點 |
責(zé)任部門 |
完成情況 |
| 1 |
組織制定試點推進(jìn)工作方案，明確入市工作總?cè)蝿?wù)、總要求 |
制定《松江區(qū)深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作方案》及《工作任務(wù)表》。 |
2023年6月中旬 |
區(qū)規(guī)劃資源局 |
|
| 2 |
成立領(lǐng)導(dǎo)小組及協(xié)調(diào)機構(gòu) |
成立區(qū)深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組及協(xié)調(diào)機構(gòu)。 |
2023年3月 |
區(qū)規(guī)劃資源局 |
|
| 3 |
深化試點探索實踐，制定并修訂完善配套文件 |
修訂《上海市松江區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理辦法》、《上海市松江區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理辦法》、《上海市松江區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地集體收益分配管理規(guī)定》、《關(guān)于上海市松江區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市民主管理的實施意見》、《上海市松江區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理實施細(xì)則》。 |
2023年9月前 |
區(qū)發(fā)展改革委（金融和銀監(jiān)部門）、區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村委、區(qū)財政局、區(qū)規(guī)劃資源局 |
|
| 序號 |
工作內(nèi)容 |
試點內(nèi)容 |
時間節(jié)點 |
責(zé)任部門 |
完成情況 |
| 4 |
開展郊野單元村莊規(guī)劃編制，優(yōu)化規(guī)劃編制流程
|
對于集體經(jīng)營性建設(shè)用地項目，可針對特定建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行的局部區(qū)域的郊野單元村莊規(guī)劃專項編制。編制過程應(yīng)按照《上海市郊野單元村莊規(guī)劃編制技術(shù)要求和成果規(guī)范（試行）》要求，明確項目范圍，論證調(diào)整的必要性和合理性，明確國土空間用途管制準(zhǔn)入條件，執(zhí)行規(guī)劃編制審批簡易程序。在規(guī)劃執(zhí)行階段，對于符合相關(guān)適用要求的調(diào)整內(nèi)容，可在建設(shè)項目管理階段，通過專家和專業(yè)部門論證等方式對相關(guān)規(guī)劃內(nèi)容予以確定，并完成圖則更新，納入上海市國土空間基礎(chǔ)信息平臺統(tǒng)一管理。 |
2023年3月— 2024年10月 |
區(qū)規(guī)劃資源局、各街鎮(zhèn) |
|
| 5 |
優(yōu)化存量建設(shè)用地盤活機制
|
在控制建設(shè)用地總量、不占用永久基本農(nóng)田的前提下，積極盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地空間資源，合理布局各類用途土地，推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化，支持農(nóng)村一、二、三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，解決歷史遺留用地問題，增強農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地保障能力。 |
2023年3月— 2024年10月 |
區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村委、區(qū)經(jīng)委、區(qū)規(guī)劃資源局 |
|
| 序號 |
工作內(nèi)容 |
試點內(nèi)容 |
時間節(jié)點 |
責(zé)任部門 |
完成情況 |
| 6 |
探索入市委托和民主決策機制 |
明確入市主體，探索入市委托制度。尊重農(nóng)民對入市、征收的選擇權(quán)和合理訴求，維護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的入市主體地位，防止其他組織未經(jīng)授權(quán)代表農(nóng)村集體經(jīng)濟組織實施入市。 |
2023年3月— 2024年10月 |
區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村委、區(qū)規(guī)劃資源局 |
|
| 7 |
完善入市規(guī)則和程序 |
根據(jù)國土空間規(guī)劃、經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局、土地市場狀況和土地所有權(quán)人意向，制定年度入市供應(yīng)計劃，開展入市征詢，編制入市方案，合理評估入市價格，加強入市研判，建立監(jiān)管機制。 |
2023年3月— 2024年10月 |
區(qū)發(fā)展改革委、區(qū)經(jīng)委、區(qū)規(guī)劃資源局、各街鎮(zhèn)及集體經(jīng)濟組織 |
|
| 8 |
健全城鄉(xiāng)一體化建設(shè)用地市場 |
參照國有建設(shè)用地實施統(tǒng)一規(guī)則、統(tǒng)一程序、統(tǒng)一平臺、統(tǒng)一監(jiān)管，推動集體建設(shè)用地使用權(quán)交易納入統(tǒng)一土地交易市場。 |
2023年3月— 2024年10月 |
區(qū)規(guī)劃資源局 |
|
| 9 |
加強入市收益分配管理 |
監(jiān)督管理土地增值收益調(diào)節(jié)金在區(qū)、鎮(zhèn)兩級使用管理。按照農(nóng)村集體資金資產(chǎn)資源管理的有關(guān)規(guī)定，依法履行民主決策程序。兼顧集體和成員個人利益、壯大集體經(jīng)濟、促進(jìn)農(nóng)民增收的原則，根據(jù)制定的集體經(jīng)濟組織民主管理和土地增值收益集體分配辦法，合理計算土地出讓前期成本，核算土地出讓凈收益，進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)民集體收益內(nèi)部分配。 |
2023年3月— 2024年10月 |
區(qū)財政、區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村委、各街鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織 |
|
| 序號 |
工作內(nèi)容 |
試點內(nèi)容 |
時間節(jié)點 |
責(zé)任部門 |
完成情況 |
| 10 |
研究入市與成片開發(fā)土地征收之間的協(xié)同機制 |
以國土資源調(diào)查為基礎(chǔ)，結(jié)合第三次全國國土調(diào)查成果和郊野單元村莊規(guī)劃編制，在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，編制集體經(jīng)營性建設(shè)用地儲備項目專項規(guī)劃，建立儲備項目庫及更新管理機制，實施集體經(jīng)營性建設(shè)用地“一張圖”管理。 |
2023年3月— 2024年10月 |
區(qū)規(guī)劃資源局 |
|
| 11 |
形成年度工作報告、案例報告及試點總結(jié)報告 |
結(jié)合試點地塊入市推進(jìn)情況，形成年度工作總結(jié)和案例報告，葉榭鎮(zhèn)、泖港鎮(zhèn)、新浜鎮(zhèn)開展關(guān)于統(tǒng)籌鎮(zhèn)域集體土地入市出讓收益的專題研究，并形成書面報告。 |
2023年10月底前； 2024年9月底前 |
葉榭、泖港、新浜等入市地塊所在街鎮(zhèn) |
|
| 結(jié)合試點工作方案中明確的任務(wù)目標(biāo)，對照評估完成情況，進(jìn)行試點成效和經(jīng)驗總結(jié)，形成年度工作報告和試點總結(jié)報告。 |
2023年11月底前； 2024年10月底前 |
區(qū)規(guī)劃資源局 |
|
