浦東新區(qū)三林鎮(zhèn)人民政府印發(fā)《三林鎮(zhèn)關于加強物業(yè)管理糾紛人民調解工作的實施方案》的通知

浦三府〔2022〕54號

機關各部門，各鎮(zhèn)管社區(qū)，各企事業(yè)單位，各居、村：

??《三林鎮(zhèn)關于加強物業(yè)管理糾紛人民調解工作的實施方案》已經鎮(zhèn)政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

??上海市浦東新區(qū)三林鎮(zhèn)人民政府

??2022年9月15日

三林鎮(zhèn)關于加強物業(yè)管理糾紛人民調解工作的實施方案

??為有效化解物業(yè)管理糾紛，促進社區(qū)的和諧與穩(wěn)定，根據(jù)《中華人民共和國人民調解法》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》、《浦東新區(qū)關于進一步加強物業(yè)管理糾紛人民調解工作的實施意見》等法律法規(guī)和相關規(guī)定以及市、區(qū)有關加強住宅小區(qū)綜合治理的工作要求，結合三林鎮(zhèn)實際，就加強物業(yè)管理糾紛人民調解工作提出如下實施方案：

??一、  組織領導

??根據(jù)新區(qū)文件要求，結合鎮(zhèn)實有人口總量大、社會經濟發(fā)展引發(fā)的矛盾糾紛數(shù)量多的實情，依托三林鎮(zhèn)人民調解委員會，常設三林鎮(zhèn)物業(yè)管理糾紛人民調解委員會（簡稱鎮(zhèn)物調委），成員單位有：鎮(zhèn)平安辦、鎮(zhèn)社建辦、鎮(zhèn)司法所、鎮(zhèn)城建中心（房辦）（以下簡稱“鎮(zhèn)房辦”）、鎮(zhèn)城管中隊、各派出所、市場監(jiān)督所、各社區(qū)、各居（村）委、第三方調解組織。鎮(zhèn)物調委辦公室設在鎮(zhèn)房辦，負責三林鎮(zhèn)物業(yè)管理糾紛人民調解工作的組織、協(xié)調、指導、培訓以及重大工作推進，聘請專業(yè)第三方調解組織參與鎮(zhèn)物業(yè)管理糾紛調解工作。

??鎮(zhèn)物調委建立聯(lián)絡員制度，聯(lián)絡員由成員單位負責人擔任。建立例會制度，每年召開二次工作會議（可與人民調解工作會議或住宅小區(qū)綜合治理工作會議合并召開），必要時可隨時召開，重點研究和解決物業(yè)管理糾紛人民調解推進過程中遇到的重大問題。

??平安辦職責：主要負責信訪工作與物業(yè)管理糾紛人民調解的有效銜接，對涉及物業(yè)糾紛的信訪事項進行受理和分類。

??社建辦職責：主要負責依據(jù)住宅小區(qū)綜合治理要求，統(tǒng)籌協(xié)調鎮(zhèn)職能部門、各社區(qū)、各居村，推進物業(yè)管理糾紛化解工作。

??司法所職責：主要負責鎮(zhèn)區(qū)域內物業(yè)管理糾紛人民調解工作的指導，聘請物業(yè)糾紛問題專職律師，負責司法調解與人民調解有效銜接。

??鎮(zhèn)房辦職責：主要負責物業(yè)管理糾紛人民調解與行政調解的有效銜接。負責鎮(zhèn)物調委日常工作指導、組織管理和人員培訓工作。指導居民委員會充分發(fā)揮自治主體作用，落實對業(yè)委會和物業(yè)日常運作工作的指導和監(jiān)督，開展物業(yè)調解工作。將物業(yè)管理糾紛調解工作納入各居（村）委年終考核。

??城管中隊職責：負責依法查處物業(yè)管理區(qū)域違法搭建建筑物和構筑物、破壞房屋外貌、損壞房屋承重結構、擅自改建和占用物業(yè)共用部分、損壞或者擅自占用移裝共用設施設備、破壞綠化等各項集中行政處罰權范圍內的違法行為。

??公安派出所職責：參與重大疑難、群體性物業(yè)管理糾紛調解工作的現(xiàn)場秩序維持，對違法行為及時處置，配合開展物業(yè)管理糾紛人民調解工作。

??市場監(jiān)督所職責：依法查處住宅小區(qū)內的無照經營行為；對未經規(guī)劃管理部門批準擅自將居住用房改變?yōu)榉蔷幼∮梅康?，不予核準登記。負責物業(yè)管理區(qū)域電梯等特種設備安全監(jiān)察，查處特種設備安裝、改造、維修和使用中的違規(guī)行為；調查處理物業(yè)管理區(qū)域特種設備事故。依法查處物業(yè)服務活動中的各類價格違法行為等。

??各社區(qū)、居委職責：在居村人民調解委員會基礎上明確居村物業(yè)管理調委會職責，處理轄區(qū)內有明確職責范圍的一般物管投訴，對物業(yè)管理糾紛進行定期排摸，組織開展本轄區(qū)內物業(yè)管理糾紛的人民調解工作。

??二、體系建設健全與完善三林鎮(zhèn)物業(yè)管理糾紛調解體系

??（一）常設三林鎮(zhèn)物業(yè)管理糾紛人民調解委員會（簡稱鎮(zhèn)物調委）。鎮(zhèn)物調委由鎮(zhèn)司法所、鎮(zhèn)房辦和社會力量聯(lián)合組建，鎮(zhèn)房辦負責鎮(zhèn)物調委指導、管理及培訓工作。鎮(zhèn)物調委聘請專職物業(yè)管理糾紛人民調解員，或以購買專業(yè)調解組織方式落實專職物業(yè)管理糾紛人民調解員的聘任、待遇和經費保障。鎮(zhèn)司法所聘請物業(yè)糾紛問題專職律師提供法律指導。鼓勵大型社區(qū)在鎮(zhèn)物調委指導下聘任專職物業(yè)管理糾紛人民調解員。

??（二）明確居村物業(yè)管理糾紛人民調解組織。在原有居村人民調解委員會組織基礎上增加物業(yè)管理糾紛調解職能，由居委人民調解委員會履行職責，負責處理轄區(qū)內職責明確的一般物業(yè)管理類投訴，排摸物業(yè)管理投訴與糾紛，對一般物業(yè)管理糾紛直接進行調解。

??（三）鼓勵物業(yè)管理、非盈利機構等組織積極參與物業(yè)糾紛人民調解工作。三林鎮(zhèn)采取精神鼓勵和物質獎勵相結合，以精神鼓勵為主的方式對參與物業(yè)管理糾紛人民調解工作的組織給予獎勵。

??三、工作機制

??（一）明確物業(yè)管理糾紛受理范圍

??物業(yè)管理糾紛主要是指：業(yè)主或使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位等主體在業(yè)主自治管理、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務和物業(yè)使用與維護中發(fā)生的各類爭議、民事糾紛：

??1. 業(yè)主或使用人之間在物業(yè)專有部分或共有部分因使用、裝飾裝修、租賃等發(fā)生的爭議；

??2. 業(yè)主與業(yè)主委員會之間在業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆、運作和自治管理中發(fā)生的爭議，因業(yè)主或使用人違反物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約中的約定發(fā)生的爭議；

??3. 業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間因物業(yè)服務合同履行過程中產生的爭議，因維修資金使用、房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理等發(fā)生的爭議，因物業(yè)收費、物業(yè)服務質量、為履行職責引發(fā)損害賠償?shù)劝l(fā)生的爭議；

??4. 業(yè)主或業(yè)主委員會選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)發(fā)生的爭議，物業(yè)服務企業(yè)之間在物業(yè)管理項目交接過程中因物業(yè)服務用房和物業(yè)資料交接等問題發(fā)生的爭議；

??5. 建設單位與業(yè)主或業(yè)主委員會之間因房屋質量及保修責任承擔、維修資金設立與支付、物業(yè)管理用房配置、物業(yè)所有權歸屬和公共服務設施配套等發(fā)生的爭議；

??6. 其他因物業(yè)管理引發(fā)的民事糾紛。

??（二）明確調解時限

??對于符合受理條件的調解申請，應在3個工作日內予以受理，并自受理之日起7個工作日內啟動糾紛調查，詢問當事人的訴求及理由，核實相關事實。

??物業(yè)管理糾紛原則上應自受理之日起1個月內調解完畢，經雙方當事人同意的可以延長1-2個月，屆時仍未達成協(xié)議的，終止調解。

??（三）明確職能，逐級調解

??1. 居村調委會以物業(yè)類投訴為主，對管轄區(qū)域內已明確職責的一般物業(yè)管理糾紛進行處理和調解。

??2. 鎮(zhèn)物調委負責指導居村調委會開展物業(yè)管理糾紛調解，對于居村層面調解不成功的，轄區(qū)內疑難、重大、復雜的物業(yè)管理糾紛進行調解。

??3. 鎮(zhèn)物調委對難以調解或調解不成功的糾紛，可以會同新區(qū)物調委、新區(qū)物管中心等相關職能部門進行人民調解與行政調解的聯(lián)合調解或引導進入訴訟途徑解決。

??四、人民調解與其他工作的銜接

??（一）人民調解與司法調解的銜接

??堅持調解優(yōu)先原則。積極引導物業(yè)管理糾紛當事人在向人民法院提起訴訟前向人民調解組織申請進行人民調解，雙方達成調解協(xié)議的，經當事人申請可由法院審查后進行司法確認；對于法院已經受理的物業(yè)管理糾紛可采取訴前、訴中委托調解方式，引導進行人民調解。法院應加強對物業(yè)管理糾紛人民調解工作的業(yè)務指導。

??（二）人民調解與信訪工作的銜接

??信訪部門接到關于物業(yè)管理糾紛的信訪件，可以告知、引導信訪人通過人民調解途徑解決糾紛。