滬府發(fā)〔2003〕61號

各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局：

市政府同意市房地資源局《關于上海市實施〈物業(yè)管理條例〉的若干意見》，現轉發(fā)給你們，請按照執(zhí)行。

二○○三年九月九日

上海市實施《物業(yè)管理條例》的若干意見

國務院發(fā)布的《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》），自今年9月1日起施行，現結合實際，提出本市實施《條例》的若干意見如下：

一、關于業(yè)主大會和業(yè)主委員會

（一）已成立的業(yè)主委員會在《條例》施行后的執(zhí)行事項

業(yè)主大會和業(yè)主委員會在《條例》施行后，應分別按照《條例》規(guī)定履行職責?！稑I(yè)主委員會章程》應在下一次業(yè)主大會召開時，依照《條例》的規(guī)定修訂為《業(yè)主大會議事規(guī)則》。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會的印章，依照有關法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定刻制、使用和管理。業(yè)主委員會原有印章，應根據《條例》規(guī)定的職責使用。業(yè)主大會需對外行使權利的，業(yè)主委員會應憑區(qū)、縣房地產管理部門出具的證明刻制業(yè)主大會印章，并按規(guī)定使用。

業(yè)主委員會在《條例》施行前訂立的物業(yè)管理合同未終止的，該合同應繼續(xù)履行。

（二）《條例》施行后的業(yè)主大會成立

1、業(yè)主大會的成立條件

一個物業(yè)管理區(qū)域內房屋出售并交付使用的建筑面積達50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已滿兩年的，應成立一個業(yè)主大會。

2、首次業(yè)主大會會議的召開

符合業(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設單位應書面報告街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府），街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）在接到書面報告后的30日內，與區(qū)、縣房地產管理部門一起組織成立業(yè)主大會籌備組（以下簡稱“籌備組”）。籌備組由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、區(qū)縣房地產管理部門、部分業(yè)主、建設單位組成?；I備組中的業(yè)主由區(qū)縣房地產管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）組織業(yè)主予以推薦產生。籌備組成員名單確定后，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和區(qū)縣房地產管理部門應在物業(yè)管理區(qū)域內書面公告?；I備組應做好各項籌備工作，并組織召開首次業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。召開首次業(yè)主大會，應當邀請居（村）民委員會參加，并接受其指導和監(jiān)督。

3、首次業(yè)主大會會議上業(yè)主投票權的確定

業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權，根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數等因素確定。其中，住宅物業(yè)按套計算，每套計一票；非住宅物業(yè)按物業(yè)建筑面積計算，一百平方米以上的，每一百平方米計一票，一百平方米以下有房地產權證的，每證計一票。單個業(yè)主所持的投票權最高不超過全部投票權的30%。業(yè)主大會成立以后，單個業(yè)主最高投票權按照本意見執(zhí)行。

4、業(yè)主大會的備案

經業(yè)主大會選舉產生的業(yè)主委員會，應自選舉產生之日起的30日內，持業(yè)主大會的會議記錄和決議、業(yè)主委員會成員名單和基本情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約等材料，向區(qū)縣房地產管理部門備案。

凡符合《條例》規(guī)定產生的業(yè)主委員會，由區(qū)縣房地產管理部門出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章刻制證明。業(yè)主委員會應按規(guī)定刻制、使用和管理印章。

（三）《條例》施行后的業(yè)主大會會議

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應有物業(yè)管理區(qū)域內二分之一以上投票權的業(yè)主參加。

業(yè)主大會召開會議，若業(yè)主人數超過一百人時，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，也可以幢為單位推選若干業(yè)主代表成立業(yè)主小組，由業(yè)主小組成員參加業(yè)主會議。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。

業(yè)主推選代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應于參加業(yè)主大會的3日前，就大會擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。

業(yè)主大會作出決定，必須經與會業(yè)主所持投票權二分之一以上通過。業(yè)主大會作出制訂和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過。

二、關于前期物業(yè)管理

（一）前期物業(yè)管理招投標

業(yè)主大會成立之前，住宅物業(yè)建設單位應當按照房地產開發(fā)和物業(yè)管理相分離原則，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。投標人少于3人或者住宅規(guī)模小于5萬平方米的，經物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產管理部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。

（二）房屋出售的相關事項

建設單位應在銷售房屋前，參照市房地資源局的示范文本，制定業(yè)主臨時公約、房屋使用說明書。

建設單位與房屋買受人簽訂的房屋出售合同，應包含前期物業(yè)服務合同的內容，并將業(yè)主臨時公約、房屋使用說明書、經規(guī)劃部門批準配置的公建設施和平面圖作為房屋出售合同的附件。

物業(yè)買受人在與建設單位簽訂房屋出售合同時，應對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

（三）物業(yè)的驗收

物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)，應當對物業(yè)共用部分、共用設施設備進行查檢，查驗中發(fā)現房屋質量和公建配套設施等問題，應書面告知建設單位，并辦理交接手續(xù)。建設單位應當按照《條例》第二十九條規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料，對驗收發(fā)現的問題應當予以整改，并承擔相應的民事責任。

三、關于物業(yè)管理用房

建設單位應在物業(yè)管理區(qū)域內配置物業(yè)管理辦公用房和業(yè)主委員會用房（以下合稱物業(yè)管理用房），在前期物業(yè)管理期間，提供給物業(yè)管理企業(yè)使用；業(yè)主大會成立后，無償提供給業(yè)主大會。產權屬全體業(yè)主所有。物業(yè)管理用房的具體標準為：物業(yè)管理辦公用房，按照不低于該物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的0.2%提供。建筑面積5萬平方米及以下的，按照不低于建筑面積100平方米提供。業(yè)主委員會用房，按照不低于建筑面積30平方米提供。提供的物業(yè)管理用房應為地面以上的獨用成套房屋，并具備水、電等基本使用功能。

建設單位在辦理房屋預售許可證和房地產初始登記時，應提交物業(yè)管理用房配置的相關資料。經審核符合以上條件的，市或者區(qū)、縣房地產管理部門方可核發(fā)房屋預售許可證和辦理房地產初始登記。

四、關于維修資金的籌集、使用和管理

新建商品住宅以及住宅物業(yè)管理區(qū)域內的非住宅物業(yè)的維修資金籌集、使用和管理，應按照市政府有關維修基金的規(guī)定執(zhí)行。

新建非住宅物業(yè)出售時應設立維修資金，具體標準和設立方式由物業(yè)出售人和物業(yè)買受人參照《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的規(guī)定，在房屋出售合同中約定。成立業(yè)主大會的，維修資金應以業(yè)主大會的名義存入專戶銀行，設立專門帳戶，按幢立帳、按戶核算。

在前期物業(yè)管理期間，按規(guī)定設立的維修資金由區(qū)縣房地產管理部門代為監(jiān)管；業(yè)主大會成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)后，由區(qū)縣房地產管理部門移交給業(yè)主大會。

五、物業(yè)管理從業(yè)人員的管理

物業(yè)管理服務從業(yè)人員應按照國家和本市的有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書，并實行注冊年檢制度。物業(yè)管理從業(yè)人員的具體管理辦法，由市房地資源局另行制定。

上海市房屋土地資源管理局

二○○三年八月二十日