滬府發(fā)〔2011〕75號

關于印發(fā)《上海市征收集體土地房屋補償暫行規(guī)定》的通知

各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局：

現(xiàn)將《上海市征收集體土地房屋補償暫行規(guī)定》印發(fā)給你們，請認真按照執(zhí)行。

上海市人民政府

二○一一年十一月四日

上海市征收集體土地房屋補償暫行規(guī)定

第一條（目的和依據(jù)）

為規(guī)范征收集體土地房屋補償行為，維護征地范圍內房屋權利人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》和《上海市實施⟨中華人民共和國土地管理法⟩辦法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)定。

第二條（適用范圍）

在本市行政區(qū)域范圍內征收集體土地中實施房屋補償?shù)模ㄒ韵潞喎Q“征地房屋補償”），適用本規(guī)定。

第三條（補償原則）

征地房屋補償，應當遵循“程序正當、公平補償、結果公開”的原則，保障被征地農民的居住條件，維護被征地農民的合法權益。

第四條（管理部門）

市土地管理部門是本市征地房屋補償工作的主管部門。

市和區(qū)（縣）發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設、農業(yè)、社會保障、房屋管理、財政、工商、審計、監(jiān)察等部門應當協(xié)同做好征地房屋補償工作。

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府、街道辦事處應當配合做好征地房屋補償工作。

第五條（補償主體與實施部門）

區(qū)（縣）人民政府負責本行政區(qū)域的征地房屋補償工作。

區(qū)（縣）土地管理部門組織實施本行政區(qū)域的征地房屋補償工作。

區(qū)（縣）土地管理部門下屬的征地事務機構（以下稱“區(qū)（縣）征地事務機構”）具體實施征地房屋補償工作。

第六條（征收集體土地房屋補償程序）

征地房屋補償是征地補償安置工作的組成部分。征地補償安置程序按照國家和本市有關規(guī)定執(zhí)行。

第七條（擬征地告知后不得實施的行為）

在征收集體土地依法報批前，區(qū)（縣）土地管理部門應當向被征地農村集體經(jīng)濟組織和農戶公布《擬征地告知書》，告知征地房屋補償?shù)恼咭罁?jù)以及本條第二款的要求，公布時間不得少于10日。

《擬征地告知書》公布后，擬征地范圍內應當執(zhí)行下列規(guī)定，但限制的最長期限不得超過一年：

（一）不得新建、改建、擴建建筑物、構筑物及其他設施；

（二）不得突擊裝修房屋；

（三）不得辦理新增、變更工商營業(yè)登記；

（四）擬征地范圍內已取得建房批準文件但新房尚未開工的，不得開工；

（五）不得從事其他不當增加補償費用的行為。

違反前款規(guī)定實施的，不予補償。

第八條（房屋調查確認）

《擬征地告知書》公布后，區(qū)（縣）征地事務機構應當會同鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府或者街道辦事處以及村（居）民委員會組織對擬征地范圍內宅基地及房屋的權屬、面積、房屋用途等情況進行調查，情況屬實的，納入征地補償?shù)怯浄秶?。調查結果應當經(jīng)宅基地使用人、房屋所有人確認，并在擬征地范圍內公布。

第九條（房屋補償費用）

房屋補償費用包括用于貨幣補償?shù)馁Y金和用于產權調換的房屋。用于貨幣補償?shù)馁Y金應當在征地房屋補償方案公告前足額到位，并做到專戶存儲、專款專用。用于產權調換的房屋在交付時應當符合國家質量安全標準和本市住宅交付使用許可要求，并做到產權清晰、無權利負擔。

第十條（征地公告和征地補償安置方案公告）

征收集體土地依法批準后，區(qū)（縣）人民政府應當在被征地所在的鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）、村予以公告（以下稱“征地公告”），公告期不得少于10日。

征地公告后，區(qū)（縣）征地事務機構應當根據(jù)調查結果擬訂征地房屋補償方案，并納入征地補償安置方案，由區(qū)（縣）土地管理部門進行公告，公告期不少于30日。征地房屋補償方案應當包括以下內容：

（一）房屋的補償方式；

（二）補償金額的計算方法；

（三）安置房屋坐落、單價；

（四）土地使用權基價；

（五）價格補貼；

（六）簽約期限；

（七）其他事項。

區(qū)（縣）土地管理部門應當就征地房屋補償方案聽取相關權利人意見。相關權利人申請聽證的，應當在征地房屋補償方案公告后５個工作日內提出書面申請；符合條件的，區(qū)（縣）土地管理部門應當按照規(guī)定組織聽證。區(qū)（縣）征地事務機構應當根據(jù)征求意見和聽證會情況，修改征地房屋補償方案。

第十一條（簽訂補償安置協(xié)議）

征地房屋補償方案經(jīng)區(qū)（縣）人民政府批準后，區(qū)（縣）征地事務機構與宅基地使用人或者房屋所有人應當按照征地房屋補償方案協(xié)商簽訂房屋補償安置協(xié)議。房屋補償安置協(xié)議應當載明補償方式、補償金額、安置地點、搬遷期限、臨時安置過渡期限、違約責任等內容。

第十二條（計戶標準和面積確定）

征地房屋補償應當以合法有效的宅基地使用證、房地產權證或者建房批準文件計戶，按戶進行補償。

房屋的用途和建筑面積，以宅基地使用證、房地產權證或者建房批準文件的記載為準。

第十三條（建制撤銷的居住房屋補償）

被征地的村或者村民小組建制撤銷的，宅基地使用人或者居住房屋所有人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產權房屋調換。選擇產權房屋調換的，應當結清貨幣補償金額與產權調換房屋價格的差價。

前款規(guī)定的貨幣補償金額計算公式為：（房屋建安重置結合成新單價+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼）×房屋建筑面積。

本條及第十四條規(guī)定的單價，是指每平方米建筑面積的價格。

本條及第十四條規(guī)定的房屋建安重置結合成新單價，由區(qū)（縣）征地事務機構委托具有相應資質的估價機構評估；同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價及價格補貼標準，由房屋所在地的區(qū)（縣）人民政府制定并公布。

第十四條（建制不撤銷的居住房屋補償）

被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，該居住房屋戶內成員全部轉為非農業(yè)戶籍的，補償按照本規(guī)定第十三條執(zhí)行；該居住房屋戶內成員未全部轉為非農業(yè)戶籍的，按照下列規(guī)定予以補償：

（一）具備易地建房條件的區(qū)域，宅基地使用人可以在鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償；

（二）不具備易地建房條件的區(qū)域，按照本規(guī)定第十三條執(zhí)行，不得再申請宅基地新建住房。

本條第一款第（一）項規(guī)定的貨幣補償金額計算公式為：（房屋建安重置結合成新單價+價格補貼）×房屋的建筑面積。使用新宅基地所需的費用，由區(qū)（縣）征地事務機構支付給提供宅基地的村或者村民小組。

申請宅基地新建房屋的審批程序，按照本市農村村民住房建設的有關規(guī)定執(zhí)行。

第十五條（居住房屋的其他補償）

征地房屋補償，還應當對宅基地使用人或者居住房屋所有人補償搬家補助費、設備遷移費、過渡期內的臨時安置補助費，具體標準由區(qū)（縣）人民政府制定。

第十六條（已批未建的房屋補償）

征地公告時，已取得建房批文但新房尚未建造完畢的，新房在建工程按照實際完成的工程量重置價補償；建房批文規(guī)定應當拆除尚未拆除的舊房，可以按照重置價結合成新價格補償。本條規(guī)定的重置價，由區(qū)（縣）征地事務機構委托具有相應資質的估價機構評估。

征地公告時，已取得建房批文但新房尚未開工或未建造完畢的，其土地使用權基價和價格補貼按照建房批文規(guī)定的建筑面積計算；建房批文規(guī)定允許保留舊房的，應當將舊房面積和建房批文規(guī)定的新建建筑面積一并計算。建房批文規(guī)定應當拆除尚未拆除的舊房、已自行拆除的舊房，不得給予土地使用權基價補償和價格補貼。

第十七條（可建未建的房屋補償）

征地公告時，符合本市農村村民住房建設申請條件的村民家庭，因建設規(guī)劃控制等原因未新建、擴建住房的，現(xiàn)住房建筑面積以征地公告時符合農村村民建房申請條件的人數(shù)計算；低于現(xiàn)行農村村民住房可建面積標準的部分，可給予土地使用權基價補償和價格補貼，但他處有經(jīng)批準建造的農村住宅、已享受過福利分房或已享受過房屋拆遷補償安置的人數(shù)除外。每戶可建建筑面積與原建筑面積總和，不得高于當?shù)噩F(xiàn)行農村村民住房建設標準，且不作分戶計算。

上述可建建筑面積的認定，應由具備條件的農村村民家庭提出申請，房屋所在地的鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府或街道辦事處按照農村村民住房建設標準進行審核，并在征地范圍內公示，公示期不得少于7日。公示期滿無異議，或雖有異議，但經(jīng)復核符合條件的，由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府或街道辦事處出具可建建筑面積認定證明。

第十八條（超標準建房的補償）

雖經(jīng)建房批準，但有下列情形之一的，對超過本市農村村民住房建設標準的建筑面積，可給予房屋建安重置結合成新價補償，但不給予土地使用權基價補償和價格補貼：

（一）在批準建房時，超過本市農村村民住房建設標準審批的；

（二）在批準建房時，只批準房屋建筑占地面積，未明確房屋層數(shù)、建筑面積的。

超標準建筑面積，由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府或街道辦事處認定。

第十九條（非居住房屋的補償）

對非居住房屋實行貨幣補償。

農村集體經(jīng)濟組織以土地使用權入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，房屋所有人的貨幣補償金額計算公式為：房屋建安重置價+相應的土地使用權取得費用。

本條第二款規(guī)定的房屋建安重置價、相應的土地使用權取得費用，由區(qū)（縣）征地事務機構委托具有相應資質的估價機構評估。

第二十條（非居住房屋的其他補償）

對非居住房屋，還應當補償下列費用：

（一）設備搬遷和安裝費用；

（二）無法恢復使用的設備按照重置價結合成新結算的費用；

（三）停產、停業(yè)損失補償。

第二十一條（其他房屋及設施的補償）

居住房屋附屬的棚舍、除本規(guī)定第十九條第二款以外的非居住房屋，以及其他構筑物的補償，按照本市有關國家建設征地的財物補償標準執(zhí)行。

第二十二條（違章建筑、臨時建筑的處理）

未超過批準期限的臨時建筑，可以給予適當補償。

對違法建筑、超過批準期限的臨時建筑，以及《擬征地告知書》公布后擅自進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，不予補償。

第二十三條（估價機構的確定）

征地房屋補償中涉及需要評估的，估價機構由被征地范圍內的宅基地使用人或者房屋所有人在有相應資質的估價機構中協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府或者街道辦事處組織宅基地使用人或者房屋所有人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，也可以采取搖號、抽簽等方式隨機確定。

估價機構確定后，區(qū)（縣）征地事務機構應當與估價機構簽訂委托評估協(xié)議。

第二十四條（征地房屋補償?shù)脑u估）

征地房屋補償?shù)脑u估時點，為征地房屋補償方案公告之日。

評估的技術規(guī)范，按照本市有關規(guī)定執(zhí)行。

第二十五條（征地房屋補償協(xié)調）

在征地房屋補償方案規(guī)定的簽約期限內，區(qū)（縣）征地事務機構與宅基地使用人或者房屋所有人達不成補償安置協(xié)議的，由區(qū)（縣）征地事務機構根據(jù)經(jīng)批準的征地房屋補償方案制定具體補償方案，提供給宅基地使用人或者房屋所有人，并要求其在規(guī)定期限內給予答復。具體補償方案應當包括補償標準、安置房屋的地點、搬遷期限等內容。

在答復期限內，區(qū)（縣）土地管理部門應當予以協(xié)調。答復期限屆滿，宅基地使用人或者房屋所有人未作答復或者答復不同意的，由區(qū)（縣）征地事務機構按照具體補償方案實施補償。

第二十六條（責令交出土地）

宅基地使用人或者房屋所有人已經(jīng)依法得到補償或者無正當理由拒絕接受補償，且拒不交出土地的，由區(qū)（縣）土地管理部門責令宅基地使用人或者房屋所有人限期交出土地。區(qū)（縣）土地管理部門作出責令交出土地決定的，應當出具行政決定書。

宅基地使用人或者房屋所有人在責令交出土地的決定規(guī)定的搬遷期限內拒不搬遷的，由區(qū)（縣）土地管理部門依法申請人民法院強制執(zhí)行。

第二十七條（補償結果公開）

區(qū)（縣）土地管理部門應當依法建立征地房屋補償檔案，并將分戶補償結果在被征地范圍內向宅基地使用人或者房屋所有人公布。

區(qū)（縣）審計機關應當加強對征地房屋補償費用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計結果。

第二十八條（已征未拆地塊的征地房屋補償方案）

本規(guī)定施行前已辦理征收集體土地手續(xù)，并已完成土地、青苗、集體資產補償和被征地人員社會保障手續(xù)，尚未實施房屋補償，本規(guī)定施行后實施房屋補償?shù)?，區(qū)（縣）征地事務機構應當編制征地房屋補償方案，由區(qū)（縣）土地管理部門進行公告，并按照第十條第三款的規(guī)定聽取意見。征地房屋補償方案由區(qū)（縣）土地管理部門報區(qū)（縣）人民政府批準后實施。

第二十九條（人員培訓）

從事征地房屋補償工作的人員應當通過市土地管理部門組織的有關法律、業(yè)務知識的培訓考核后，持證上崗。

第三十條（舉報處理）

任何組織和個人對違反本規(guī)定的行為，都有權向市和區(qū)（縣）人民政府、土地管理部門以及其他有關部門舉報。接到舉報的市和區(qū)（縣）人民政府、土地管理部門以及其他有關部門應當及時予以核實、處理。

監(jiān)察機關應當加強對參與征地房屋補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監(jiān)察。

第三十一條（施行日期）

本規(guī)定自印發(fā)之日起施行。2002年4月10日上海市人民政府印發(fā)的《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規(guī)定》（滬府發(fā)〔2002〕13號）同時廢止。征收集體土地后已依法取得《房屋拆遷許可證》的項目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定辦理。