滬府辦發(fā)〔2013〕68號

上海市人民政府辦公廳關于轉(zhuǎn)發(fā)市住房保障房屋管理局制訂的《上海市住宅物業(yè)保修金管理暫行辦法》的通知

各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局：

市住房保障房屋管理局制訂的《上海市住宅物業(yè)保修金管理暫行辦法》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認真按照執(zhí)行。

上海市人民政府辦公廳

2013年12月10日

上海市住宅物業(yè)保修金管理暫行辦法

第一條（目的和依據(jù)）

為了加強住宅物業(yè)保修金管理，維護業(yè)主的合法權(quán)益，保障相關物業(yè)在保修期內(nèi)的正常使用和維修，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》、《建設工程質(zhì)量管理條例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》和《建設工程價款結(jié)算暫行辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章，制定本辦法。

第二條（適用范圍）

本市行政區(qū)域內(nèi)新建住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他建筑物的物業(yè)保修金的交存、使用、退還及監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條（定義）

本辦法所稱住宅物業(yè)保修金（以下簡稱“保修金”），是指建設單位按照規(guī)定比例向房屋管理部門交存，作為建設單位履行保修義務的保證金。

本辦法所稱業(yè)主，是指房屋所有權(quán)人，但不包括建設單位。

第四條（管理原則）

保修金的管理，遵循“統(tǒng)一交存、資金歸屬不變、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管”的原則。

第五條（管理部門）

市房屋管理部門負責全市保修金的監(jiān)督管理。

區(qū)、縣建設部門負責本轄區(qū)內(nèi)建筑工程的質(zhì)量監(jiān)督管理和質(zhì)量問題糾紛的協(xié)調(diào)。

區(qū)、縣房屋管理部門負責本轄區(qū)內(nèi)保修金的交存、使用、補足、退還等日常管理。

第六條（交存標準）

新建住宅及同一住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他建筑物，由其建設單位按照建筑安裝總造價的3%交納保修金。

符合以下情形之一的建筑物，經(jīng)房屋管理部門審核同意，建設單位可免予交納保修金：

（一）住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有住宅及其他建筑物，建設單位均不預（出）售的；

（二）建設單位不預（出）售的整棟建筑物，但歸業(yè)主共有的房地產(chǎn)、機動車車庫、公益性公共服務設施房地產(chǎn)以及其他公建配套設施設備等除外；

（三）建設單位已投保的工程質(zhì)量保證保險符合國家和本市規(guī)定的保修范圍和保修期限的。

第七條（交存時限）

建設單位應當在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，持下列文件，向房屋所在地的區(qū)、縣房屋管理部門提出核定保修金交納金額的手續(xù)：

（一）本建設項目立項批文及附圖；

（二）住宅交付使用許可證；

（三）發(fā)包、承包雙方簽字蓋章后的建設項目竣工總結(jié)算報告；

（四）竣工總平面圖等相關圖紙；

（五）建設單位簽署蓋章的《履行保修義務承諾書》。

區(qū)、縣房屋管理部門應當在受理申請后5個工作日內(nèi)，出具《住宅物業(yè)保修金交存通知單》，告知建設單位交存保修金的具體金額和專戶賬號；建設單位應當在收到《住宅物業(yè)保修金交存通知單》后10日內(nèi)，一次性足額交存保修金；保修金開戶銀行應當在收款后，出具收款憑證。

建設單位憑《住宅物業(yè)保修金交存通知單》和保修金開戶銀行出具的收款憑證，向區(qū)、縣房屋管理部門申辦業(yè)主共有的房地產(chǎn)和公益性公共服務設施房地產(chǎn)的認定手續(xù)。

屬于第六條免予交納保修金第（一）、（二）種情形，建設單位在辦理房屋所有權(quán)初始登記后需要出售房屋的，應當在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)前，持上述文件向房屋所在地的區(qū)、縣房屋管理部門辦理核定保修金交納金額的手續(xù)，交存房屋所在整棟建筑物的保修金。

第八條（賬戶設立）

區(qū)、縣房屋管理部門應當在市房屋管理部門指定的商業(yè)銀行，開設一個保修金專用存款賬戶。以住宅物業(yè)管理區(qū)域為單位設立分戶，同一住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)的，以分期開發(fā)區(qū)域為單位進行核算。

第九條（建設單位保修義務）

建設單位應當與房屋買受人在房屋預（出）售合同中，約定房屋保修范圍、保修期限、維修時限等相關保修責任和內(nèi)容。物業(yè)保修期限內(nèi)物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，建設單位應當在接到維修要求后，按照合同約定時限，派人到現(xiàn)場核查；屬于建設單位保修范圍的，建設單位應當及時進行維修。

第十條（保修金的申請使用）

建設單位拒不履行保修義務或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主大會或者物業(yè)服務企業(yè)可以持下列書面材料，向區(qū)、縣房屋管理部門申請使用保修金：

（一）申請使用保修金報告；

（二）生效的法院判決書或者仲裁委員會裁決書。

區(qū)、縣房屋管理部門應當在受理申請后10個工作日內(nèi)，對符合使用條件的，出具《住宅物業(yè)保修金使用事項告知單》，告知申請人使用保修金的有關事項。

第十一條（組織維修）

經(jīng)區(qū)、縣房屋管理部門審核同意使用保修金的，業(yè)主、業(yè)主大會可以委托物業(yè)服務企業(yè)代為組織維修，并與維修施工單位簽訂書面工程合同。維修工程預算、決算費用應當經(jīng)具有相應資質(zhì)的中介機構(gòu)審價。

第十二條（保修金的劃轉(zhuǎn)和結(jié)算）

業(yè)主、業(yè)主大會或者物業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)工程合同的約定，持下列書面材料向區(qū)、縣房屋管理部門申請維修費用的劃轉(zhuǎn)：

（一）住宅物業(yè)保修金劃轉(zhuǎn)申請表；

（二）工程合同；

（三）中介機構(gòu)出具的維修工程預算審價報告；

（四）維修施工單位出具的維修費用發(fā)票。

維修工程竣工前，申請劃轉(zhuǎn)的維修費用不得超過維修工程預算審價報告總價款的60%。

維修工程竣工后，業(yè)主、業(yè)主大會或者物業(yè)服務企業(yè)應當持下列書面材料，向區(qū)、縣房屋管理部門申請維修費用的結(jié)算：

（一）住宅物業(yè)保修金劃轉(zhuǎn)申請表；

（二）中介機構(gòu)出具的維修工程決算審價報告；

（三）維修施工單位出具的維修費用發(fā)票。

維修工程結(jié)算費用應當以經(jīng)中介機構(gòu)審價的決算費用為準。

區(qū)、縣房屋管理部門應當在受理申請后5個工作日內(nèi)，向保修金開戶銀行出具《住宅物業(yè)保修金劃轉(zhuǎn)通知書》。保修金開戶銀行應當在收到《住宅物業(yè)保修金劃轉(zhuǎn)通知書》后5個工作日內(nèi)，辦理相關劃轉(zhuǎn)業(yè)務。

第十三條（保修金的補足）

區(qū)、縣房屋管理部門應當在出具《住宅物業(yè)保修金劃轉(zhuǎn)通知書》后10個工作日內(nèi)，向建設單位出具《住宅物業(yè)保修金交存通知單（補足）》；建設單位應當在收到《住宅物業(yè)保修金交存通知單（補足）》后10個工作日內(nèi)，將需補足金額存入保修金專用存款賬戶。

第十四條（保修金收支情況對賬）

市房屋管理部門應當定期對保修金及其管理情況進行檢查，加強監(jiān)管；保修金開戶銀行應當定期與區(qū)、縣房屋管理部門進行對賬，每半年向建設單位遞送保修金收支對賬單。

第十五條（保修金退還申請）

建設單位可在保修金對應區(qū)域內(nèi)首套房屋交付滿10年后，憑首套房屋交付使用交接書和保修金開戶銀行出具的收款憑證，向區(qū)、縣房屋管理部門提出退還申請。

區(qū)、縣房屋管理部門應當在受理申請后10個工作日內(nèi)，就擬退還保修金事項書面征詢區(qū)、縣建設主管部門意見，并在相關物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋管理部門網(wǎng)站上公示，公示期為30日。

公示期滿無異議或者異議無效的，區(qū)、縣房屋管理部門應當在5個工作日內(nèi)，出具《住宅物業(yè)保修金領取通知書》。建設單位憑《住宅物業(yè)保修金領取通知書》，到保修金開戶銀行領取保修金。公示期內(nèi)建設單位履行保修義務未完畢的，保修金暫不予退還。

房屋因不可抗力、拆除等原因滅失的，建設單位憑相關部門出具的滅失證明，向區(qū)、縣房屋管理部門申請退還保修金。

第十六條（建設單位的變更）

建設單位發(fā)生企業(yè)更名的，應當憑更名后的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、工商管理部門出具的更名批復，向區(qū)、縣房屋管理部門申辦保修金賬戶信息變更手續(xù)。

建設單位因破產(chǎn)、解散或者其他情形喪失主體資格的，應當將保修金變更至其法人股東名下，在清算時明確承擔保修義務的一個法人股東，并持下列材料，向區(qū)、縣房屋管理部門申辦保修金信息變更手續(xù)：

（一）住宅物業(yè)保修金賬戶信息變更申請書；

（二）公司清算時，全體股東一致同意變更事項的書面材料；

（三）變更后的法人股東簽署的履行保修義務的《履行保修義務變更承諾書》；

（四）變更后的法人股東的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照等相關證明材料。

區(qū)、縣房屋管理部門應當在受理申請后的5個工作日內(nèi)，出具《變更住宅物業(yè)保修金賬戶信息通知書》，通知保修金開戶銀行變更相應賬戶信息。

第十七條（對違反物業(yè)保修金交存規(guī)定的處理）

建設單位違反本辦法，未交存或補足保修金的，由區(qū)、縣房屋管理部門責令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以上5萬元以下的罰款，并自逾期之日起，按日加收萬分之三的滯納金。

第十八條（對有關部門和保修金管理機構(gòu)的工作人員違反本辦法的處理）

房屋管理部門工作人員違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）截留、挪用、侵占保修金；

（二）未按照本辦法規(guī)定進行管理，造成保修金流失的；

（三）在保修金使用、劃轉(zhuǎn)和退還中，故意刁難或者拖延的；

（四）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、以權(quán)謀私的行為。

第十九條（施行日期）

本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期至2015年12月31日。

上海市住房保障和房屋管理局

2013年11月22日