滬府辦〔2017〕69號

上海市人民政府辦公廳關于印發(fā)《上海市加快推進具有全球影響力科技創(chuàng)新中心建設的規(guī)劃土地政策實施辦法》的通知

各區(qū)人民政府，市政府有關委、辦、局：

經市政府同意，現將《上海市加快推進具有全球影響力科技創(chuàng)新中心建設的規(guī)劃土地政策實施辦法》印發(fā)給你們，請認真按照執(zhí)行。

上海市人民政府辦公廳

2017年11月28日

上海市加快推進具有全球影響力科技創(chuàng)新中心建設的規(guī)劃土地政策實施辦法

第一條 目的依據

為加快推進建設具有全球影響力的上?？萍紕?chuàng)新中心，優(yōu)化科研創(chuàng)新空間格局，保障國家科學中心和重大科技基礎設施建設，支持產業(yè)園區(qū)轉型建設科研創(chuàng)新功能承載區(qū)，提升科技研發(fā)和實體產業(yè)能級，服務自主創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，促進科研創(chuàng)新功能和城市功能融合發(fā)展，推動建設全球創(chuàng)新城市，根據國土資源部制定的《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》，市委、市政府《關于加快建設具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心的意見》和市政府印發(fā)的《關于進一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平的若干意見》《上海市城市更新實施辦法》等，制訂本實施辦法。

第二條 適用范圍

本實施辦法適用于符合上海市城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的工業(yè)、研發(fā)用地。

本實施辦法所指園區(qū)平臺，為承擔市、區(qū)級各類園區(qū)建設、運營管理的平臺型公司。

第三條 工作原則

（一）完善城市功能，營造有利于科技研發(fā)和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的空間布局和政策環(huán)境，促進科技研發(fā)體系建設和創(chuàng)新經濟發(fā)展。

（二）支持園區(qū)平臺發(fā)展運營，提高園區(qū)平臺服務科技研發(fā)和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的能力，促進產業(yè)園區(qū)轉型建設科研創(chuàng)新功能承載區(qū)。

（三）提升科技研發(fā)和實體產業(yè)能級，重點扶持研發(fā)中心等研發(fā)機構和“四新”經濟、戰(zhàn)略性新興產業(yè)、現代服務業(yè)等企業(yè)發(fā)展。

（四）鼓勵土地節(jié)約集約復合利用，促進科技研發(fā)和產業(yè)、社區(qū)融合發(fā)展，推動產業(yè)結構調整升級。

（五）簡化審批提高行政效率，改進審批管理服務，形成土地全要素、全生命周期管理機制。

第四條 簡化規(guī)劃實施及調整機制

（一）合理制定工業(yè)、研發(fā)用地容積率、建筑高度等控制指標。一般情況下，工業(yè)用地容積率不大于2.0，高度不超過30米；研發(fā)用地容積率不超過3.0，高度不超過50米。對于有特殊產業(yè)功能和工藝需求的項目，經市產業(yè)、科技等部門認定，容積率和高度指標可予突破，參照相同區(qū)位商辦項目核定。

（二）加強區(qū)規(guī)劃管理部門與園區(qū)管理機構的工作協(xié)調，進一步提高行政審批效能。區(qū)規(guī)劃管理部門根據園區(qū)整體轉型發(fā)展需求，結合規(guī)劃執(zhí)行情況，及時對園區(qū)控制性詳細規(guī)劃進行完善。在園區(qū)交通、環(huán)境以及配套設施等容量范圍內，鼓勵提高園區(qū)土地利用率。

工業(yè)、研發(fā)用地的拆分合并和綠地率、建筑密度、建筑退界線，以及未出讓的工業(yè)、研發(fā)用地容積率、建筑高度等控制指標，由區(qū)規(guī)劃管理部門按照建設項目管理程序，通過專家、專業(yè)部門論證制度和建設工程設計方案公示，在核定地塊規(guī)劃條件中確定。

已出讓的工業(yè)、研發(fā)用地容積率、建筑高度調整，在符合產業(yè)發(fā)展導向、地區(qū)規(guī)劃控制、環(huán)境保護要求、不影響相鄰地塊合法權益的基礎上，按照控制性詳細規(guī)劃修改程序審批。在工作過程中，進一步優(yōu)化流程，提高效率。

第五條 支持創(chuàng)新服務平臺提升服務能力

支持園區(qū)平臺建設并持有標準廠房、通用類研發(fā)等物業(yè)，用于研發(fā)中心、研發(fā)公共服務平臺、開放式創(chuàng)新平臺、眾創(chuàng)空間等新型服務平臺，孵化扶持科技研發(fā)機構和企業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展。

（一）新增標準廠房類工業(yè)用地、通用類研發(fā)用地出讓給園區(qū)平臺的，可按照產業(yè)項目類工業(yè)和研發(fā)用地供地方式供應；標準廠房類工業(yè)用地出讓價格不得低于相同地段工業(yè)用地基準地價的70%，通用類研發(fā)用地出讓價格不得低于相同地段產業(yè)項目類研發(fā)用地基準地價的70%。

（二）鼓勵園區(qū)平臺采用先租后售方式提供產業(yè)用房。園區(qū)平臺建設的標準廠房、通用類研發(fā)物業(yè)，持有比例不得少于物業(yè)總量的50%；可轉讓部分，直接轉讓的比例不得超過物業(yè)總量的30%，鼓勵采用先租后售方式，在承租企業(yè)或機構的稅收、就業(yè)、研發(fā)投入等指標達到產業(yè)、科技部門或園區(qū)管理機構設定條件后，再轉讓物業(yè)。上述產業(yè)用房，應在明確土地利用績效和退出機制等全生命周期管理要求的基礎上，提供給研發(fā)機構和“四新”經濟、戰(zhàn)略性新興產業(yè)、現代服務業(yè)等企業(yè)；企業(yè)和研發(fā)機構按照規(guī)定退出時，應由園區(qū)平臺通過房地產轉讓方式，按照約定的價格標準優(yōu)先回購，也可經園區(qū)平臺同意轉讓給符合條件的企業(yè)或研發(fā)機構。上述內容納入土地出讓合同，實施土地全生命周期管理。

（三）支持園區(qū)平臺收購企業(yè)節(jié)余工業(yè)用地，用于建設標準廠房、通用類研發(fā)物業(yè)，收購企業(yè)節(jié)余土地納入土地交易市場實施。土地收購價格可以在原出讓價格基礎上，增加適當的財務成本和管理費用，原則上不得高于上一年度區(qū)域內的產業(yè)項目類工業(yè)用地平均價格。

第六條 完善園區(qū)配套設施

按照建設宜居宜業(yè)的科技產業(yè)商務社區(qū)的目標，控制性詳細規(guī)劃根據實際需求的變化，合理確定配套服務設施的比例結構，適當增加公共租賃公寓、教育文化場所、商業(yè)商務設施以及公共開放空間等配套服務功能。

增加產業(yè)園區(qū)、科研創(chuàng)新聚集區(qū)和周邊地區(qū)的租賃住房供應，籌措供應市場化租賃住房用地，支持園區(qū)平臺在產業(yè)園區(qū)內集中建設單位租賃房，滿足科技研發(fā)和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才的居住需求，促進職住平衡。

第七條 鼓勵土地節(jié)約集約混合利用

（一）適應產業(yè)結構調整、科技研發(fā)和產業(yè)融合發(fā)展的需求，在自貿試驗區(qū)開展的混合用地試點基礎上，探索規(guī)劃編制的彈性控制與土地混合利用的引導，明確合理比例，由市場調節(jié)用途結構，充分發(fā)揮市場配置資源的決定性作用。

（二）針對產業(yè)轉型發(fā)展、科研創(chuàng)新特點，鼓勵產業(yè)項目類工業(yè)和研發(fā)用地，以及園區(qū)平臺取得的標準廠房和通用類研發(fā)用地，根據規(guī)劃合理布局、統(tǒng)籌配建科研創(chuàng)新服務設施，允許配建科研創(chuàng)新服務設施建筑面積占項目總建筑面積的比例一般不超過15%。

第八條 促進園區(qū)整體轉型更新

區(qū)政府應統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、科技研發(fā)功能布局、產業(yè)轉型升級和土地利用現狀等情況，調動社會主體的積極性，劃定整體轉型區(qū)域，組織編制或調整控制性詳細規(guī)劃。

（一）已批準控制性詳細規(guī)劃符合轉型發(fā)展方向的，可直接編制年度計劃，明確存量工業(yè)用地轉型項目和實施方案。

（二）按照區(qū)域整體轉型開發(fā)的，根據“區(qū)域統(tǒng)籌規(guī)劃和公共配套優(yōu)先”的原則，在落實開發(fā)主體的社會公益責任的前提下，可制定整體轉型的分期開發(fā)方案。

第九條 支持科研創(chuàng)新和實體產業(yè)發(fā)展

（一）支持各類科研機構和實體產業(yè)企業(yè)通過土地市場取得研發(fā)和工業(yè)用地，其中，產業(yè)項目類研發(fā)和工業(yè)用地可通過“帶產業(yè)項目”掛牌方式出讓；支持各類企業(yè)和單位盤活利用自有存量工業(yè)、研發(fā)用地，根據規(guī)劃建設研發(fā)中心等科研功能平臺，轉型發(fā)展“四新”經濟、戰(zhàn)略性新興產業(yè)、現代服務業(yè)等。

（二）工業(yè)用地出讓價格不得低于相同地段工業(yè)用地基準地價;產業(yè)項目類研發(fā)用地出讓價格不得低于相同地段辦公用地基準地價的20—50%（按照不同地段確定比例）；通用類研發(fā)用地出讓價格不得低于相同地段辦公用地基準地價的70%。

（三）存量工業(yè)、研發(fā)用地按照規(guī)劃提高建筑容積率的，土地使用權人按照規(guī)定補繳土地出讓價款，區(qū)政府可根據項目的產業(yè)類型、科研能級和土地利用績效等情況，按照一定比例收取土地出讓價款，降低科研創(chuàng)新和產業(yè)轉型升級成本。具體比例，由區(qū)政府集體決策確定。

（四）存量工業(yè)、研發(fā)用地按照規(guī)劃提高建筑容積率補繳土地出讓價款，經區(qū)政府集體決策后，可按照分期方式繳納地價款，或在項目竣工后不動產登記前繳納，最長時間不得超過兩年。

（五）鼓勵存量工業(yè)、研發(fā)用地開發(fā)利用地下空間，按照《上海市地下建設用地使用權出讓規(guī)定》，需補繳土地價款的，可參照本條第三、四款規(guī)定執(zhí)行。

第十條 提高土地利用效益

（一）土地使用權人應嚴格按照土地出讓合同約定的開工、竣工時間進行建設，申請調整開竣工時間的，須經出讓人同意并明確延期原因，開工或竣工時間調整每次可延長3個月，開工或竣工時間延長時間不得超過12個月。

（二）以彈性年期出讓的產業(yè)項目類工業(yè)用地，在出讓合同中應明確土地使用權到期續(xù)期條件，可明確采用協(xié)議出讓、續(xù)期價格等土地使用權的續(xù)期方式。經區(qū)政府集體決策，可按照原出讓價款，或者結合原出讓價款和續(xù)期時工業(yè)用地基準地價等，綜合評估確定續(xù)期價格。

第十一條 加強土地利用監(jiān)管

（一）加強土地使用權轉讓管理。對存在違法用地和違章搭建、閑置土地、擅自改變土地用途和建設規(guī)劃條件的，以及土地出讓合同中對土地使用權轉讓有約定的，不得以改變土地使用權人的出資比例、股權結構等方式，變更土地使用權。

（二）加強閑置和低效產業(yè)用地處置。強化區(qū)政府閑置和低效產業(yè)用地處置的主體責任，建立完善閑置土地處置的長效工作機制，嚴格土地供后監(jiān)管，按照合同約定，落實土地利用績效評價和土地使用權退出機制，切實預防土地閑置；按照國土資源部《閑置土地處置辦法》，及時開展閑置土地調查認定，合理界定閑置原因，分類進行處置。通過暫停逾期未開工項目較多的街鎮(zhèn)和園區(qū)新增用地出讓、公開掛牌督辦、定期通報等方式，促進閑置土地處置。對低效的產業(yè)用地，可結合土地出讓合同約定，綜合運用財政稅收、環(huán)境保護、安全監(jiān)管、信用懲戒等措施，推進低效產業(yè)用地盤活利用。

（三）加強對園區(qū)平臺的運營監(jiān)管。區(qū)政府要進一步加強對園區(qū)平臺引入產業(yè)和科研項目、產業(yè)用房租售情況的監(jiān)管。園區(qū)平臺引入產業(yè)和科研項目不符合發(fā)展導向，產業(yè)用房租售對象、租售方式、臨時使用不符合產業(yè)和科研等規(guī)定要求的，不再享受可轉讓50%物業(yè)的支持政策。

（四）加強信息共享和共同監(jiān)管。探索建立全市統(tǒng)一的土地全生命周期管理信息平臺，將各類用地的建設、功能、運營、環(huán)境等指標以及土地使用條件、利用績效等履約情況納入信息平臺，積極推動工商、財稅、產業(yè)和園區(qū)管理等部門在統(tǒng)一平臺上共享信息資源，按照“誰提出、誰監(jiān)管”的原則，實施共同監(jiān)管，提高土地利用綜合效益。

第十二條 實施日期

本實施辦法自印發(fā)之日起施行，有效期至2020年11月30日。